銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款的松緊，從來都是地方政府調(diào)控樓市的重要杠桿，地方政府樓市調(diào)控總有金融支持政策，但銀行等金融機(jī)構(gòu)在職能權(quán)責(zé)關(guān)系上，相對(duì)獨(dú)立。

日前，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)文從7月15日起，廈門將調(diào)整住房信貸政策，主要變化是名下有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例由40%調(diào)整為60%；名下有2筆購(gòu)房貸款未結(jié)清的不予受理貸款申請(qǐng)。

廈門也決定對(duì)住房公積金信貸政策予以調(diào)整，職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于50％，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。

廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)文特別明確，“政策調(diào)整將由人行廈門中心支行和廈門市住房公積金管理委員會(huì)按有關(guān)規(guī)定和程序組織執(zhí)行�！�

不過，隨后廈門房地產(chǎn)業(yè)一位知情人士對(duì)外稱，中國(guó)人民銀行廈門中心支行得知廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)文調(diào)整住房信貸政策的相關(guān)內(nèi)容表示不滿。

這位人士提供了一位在社交媒體標(biāo)注為“人民銀行”人士的通知稱，中國(guó)人民銀行廈門中心支行已經(jīng)向廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局就調(diào)整住房信貸政策的消息“提出嚴(yán)肅交涉”，并且其表示“地方政府或某個(gè)地方政府部門無權(quán)決定信貸政策，住房信貸政策須以金融部門發(fā)布的信息為準(zhǔn)，其他任何部門無權(quán)發(fā)布信貸信息，也不具有執(zhí)行效力”。

為此，人民網(wǎng)記者采訪了北京大成律師事務(wù)所一位熟悉行政法律師，其表示，每年各地的信貸政策工作意見都是由中國(guó)人民銀行下發(fā)給各分支機(jī)構(gòu)及各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，銀監(jiān)會(huì)與中國(guó)人民銀行均有權(quán)利調(diào)整和優(yōu)化信貸政策。

“地方政府及相關(guān)政府部門對(duì)銀行幾乎沒有行政上的制約力，中國(guó)人民銀行等在當(dāng)?shù)囟际桥沙鰴C(jī)構(gòu)或分支機(jī)構(gòu)，央行和銀監(jiān)部門實(shí)施的都是垂直管理。”他說，“一般地方政府可以與中國(guó)人民銀行及銀監(jiān)部門協(xié)商獲取銀行等信貸便利及支持政策，而無法直接發(fā)文命令對(duì)信貸政策予以調(diào)整。”

一般而言，房地產(chǎn)調(diào)控涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)支持政策包括購(gòu)房首付款比例調(diào)整、發(fā)放貸款主體審核、及購(gòu)房貸款利率浮動(dòng)，另外則是銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款政策變化。

根據(jù)以往中國(guó)人民銀行及銀監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的發(fā)文經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)根據(jù)國(guó)家整體房地產(chǎn)調(diào)控思路確定政策導(dǎo)向和信貸政策，但具體執(zhí)行上，仍然是由各大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)自主確定，比如央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》等類似文件時(shí)，會(huì)提出“對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”。

“銀行都有風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，所以一般地方政府研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控以后，都會(huì)申請(qǐng)銀行等金融部門予以信貸政策支持，央行、銀監(jiān)、銀行等都會(huì)主動(dòng)配合和支持。”中部某省一位地方城投平臺(tái)人士說，“信貸對(duì)消費(fèi)者和開發(fā)企業(yè)都是左右房地產(chǎn)調(diào)控最有效的杠桿。”

銀行等金融機(jī)構(gòu)與地方政府除了同樣是出于對(duì)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理會(huì)給予信貸政策支持以外，這位城投人士指出，另一個(gè)重要原因是地方政府確實(shí)可以在實(shí)際利益上影響銀行的信貸政策。

“政府在銀行都會(huì)有稅收和非稅制定專戶，比如社保、國(guó)企銀行存款，另外地方政府城投公司的發(fā)債，國(guó)有企業(yè)的短期融資券等，對(duì)地方銀行而言都是必爭(zhēng)的政府項(xiàng)目?jī)?chǔ)蓄、投資項(xiàng)目。所以銀行在實(shí)際利益驅(qū)動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)下，如果風(fēng)險(xiǎn)可控，銀行也傾向于給予地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要求的信貸政策支持�！彼�這樣告訴人民網(wǎng)記者。

中金公司在研究中指出，廈門市發(fā)文調(diào)整信貸政策是利用信貸實(shí)現(xiàn)降杠桿、抑投機(jī)的思路。廈門出臺(tái)此類抑制投機(jī)性需求的按揭信貸政策實(shí)屬情理之中，抑制部分不合理的多套房信貸，對(duì)市場(chǎng)成交整體擾動(dòng)較小，但此時(shí)釋放出政策轉(zhuǎn)向信號(hào)有助于降低樓市熱度，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫�！�

在2016年上半年，廈門商品住宅成交約190萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)43%，6月住宅均價(jià)較年初上漲18%，全國(guó)排名第四，廈門住房貸款余額對(duì)住戶存款余額比例高達(dá)85%，同期北京21%和上海33%，同時(shí)廈門首套房貸款需求占比高達(dá)93.9%。

中金公司也進(jìn)一步在研究中指出，廈門市今年以來第3個(gè)非一線城市限貸，政策進(jìn)入中性期。自3月一線城市出臺(tái)樓市新政以來，4月廊坊、6月合肥、7月廈門均出現(xiàn)了收緊按揭信貸的措施，政策出臺(tái)的核心邏輯是此類城市房?jī)r(jià)漲幅過快，為控制過度投機(jī)化、房?jī)r(jià)泡沫化，政府采用“點(diǎn)剎”式控制。

“由于行業(yè)周期進(jìn)入了價(jià)量齊漲/價(jià)漲量縮階段，近期各地城市信貸政策小幅調(diào)整說明調(diào)控政策已經(jīng)從‘友好期’逐步轉(zhuǎn)向‘中性期’，未來因城施策格局會(huì)更加明顯，而市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象的武漢、鄭州等城市未來調(diào)控概率加大�！敝薪鸸�司在研究中寫到。