距離萬科董事會(huì)首次審議重組預(yù)案已過去3天，但公司管理層與華潤間的矛盾仍在發(fā)酵。而在雙方通過各種途徑闡述自己立場的同時(shí)，公司的獨(dú)立董事也公開發(fā)聲，表達(dá)自己的觀點(diǎn)。

　　而在6月19日晚間進(jìn)行的萬科深鐵交易預(yù)案電話會(huì)議上，萬科高級(jí)副總裁譚華杰和董秘朱旭還就市場關(guān)心的話題，給予了進(jìn)一步的解答。

　　“軌道交通時(shí)代帶給房地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)，將是1998年房改以來第二次大的機(jī)會(huì)，而跟軌道交通企業(yè)密切合作才能抓住這個(gè)機(jī)遇。深鐵目前運(yùn)營了158公里地鐵，大致獲取450萬平方方米的上蓋物業(yè)。未來在深圳還要做1000公里地鐵，潛在的上蓋物業(yè)面積可以大致推算。此外，深鐵未來肯定不只在深圳發(fā)展�！� 譚華杰表示，“在目前主要城市地王頻出的情況下，控制土地價(jià)格成為極其困難的事情。尤其是市場好的城市，不買會(huì)被擠出，買則需承擔(dān)巨大的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。因此在不拿地王的情況下，為了公司還能繼續(xù)發(fā)展，持續(xù)成長，只能借鑒類似日本東鐵的模式來進(jìn)行一種類輕資產(chǎn)開發(fā)模式。而誰能搞定深鐵這種地鐵龍頭，在未來就領(lǐng)先了一大步，對(duì)整體股東都是好事”。

　　獨(dú)董指責(zé)華潤太過自私

　　6月17日，萬科召開董事會(huì)，投票表決公司發(fā)行股份引入深鐵重組的議案。在經(jīng)無關(guān)聯(lián)關(guān)系的10位董事投票后，最終董事會(huì)以超過2/3的票數(shù)通過此次預(yù)案。其中7位董事贊成，3名華潤董事表示反對(duì)，獨(dú)立董事張利平因關(guān)聯(lián)關(guān)系申請(qǐng)回避。

　　雖然華潤方面質(zhì)疑決議的合法性，認(rèn)為以11名董事計(jì)算，議案未獲得超過2/3的票數(shù)。但多位法律界人士均公開表示，萬科本次董事會(huì)決議符合公司章程和《公司法》相關(guān)規(guī)定。“預(yù)案的公告已經(jīng)發(fā)出來了，華潤對(duì)程序的不認(rèn)同很難改變預(yù)案在董事會(huì)通過的結(jié)果，其更多的是要表明態(tài)度。實(shí)際上雙方已經(jīng)把注意力放在了幾個(gè)月后舉行的股東大會(huì)上，那里才是真正決戰(zhàn)的地方�！庇袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　根據(jù)預(yù)案顯示，萬科擬收購深鐵旗下前海國際100%股權(quán)，初步交易價(jià)格為456億元。若收購成功，深鐵將成為萬科第一大股東，華潤則繼續(xù)排在寶能身后，變?yōu)楣�司第三大股東。

　　不過，雖然上述董事會(huì)會(huì)議已經(jīng)結(jié)束，但由此產(chǎn)生的風(fēng)波并未停止。

　　6月18日晚，萬科獨(dú)立董事華生在自己的微博上表示：“寶能舉牌后我曾多次批評(píng)萬科管理層的輕率表態(tài)，高度肯定華潤過去在公司治理中的基石作用。但華潤長期搖擺后今天突然強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)決控股，既逼退寶能又反對(duì)深鐵入主，而自己并無資產(chǎn)注入方案，獨(dú)立董事若聽從大股東否決重組，萬科周一復(fù)牌勢必連續(xù)暴跌，這將嚴(yán)重?fù)p害廣大投資者利益……”

　　6月19日，華生再度發(fā)文稱，“我對(duì)管理層和大股東導(dǎo)致公司困局分別提出嚴(yán)厲批評(píng)和責(zé)問。但在寶能因故只求全身而退的情況下，華潤提出否決深鐵入主，讓萬科巨資收購深鐵土地，待事過落定再對(duì)華潤等增發(fā)股份的方案，則遭到獨(dú)立董事一致反對(duì)，因這太過自私會(huì)更大損害其他股東利益。我當(dāng)時(shí)提議應(yīng)公布會(huì)議記錄充分披露”。

　　實(shí)際上，在董事會(huì)進(jìn)行決議的當(dāng)天，萬科方面就透露，華潤董事的意見與現(xiàn)場獨(dú)立董事產(chǎn)生了較大分歧。一位獨(dú)立董事表示：“我親自去考察了深圳地鐵，也看了兩個(gè)項(xiàng)目所在地塊，覺得真的是很好。我覺得這次買的不是資產(chǎn)，而是萬科的未來�！绷硪晃华�(dú)立董事認(rèn)為“如果不通過，會(huì)損害萬科品牌形象，如果地鐵資產(chǎn)無法注入，那么華潤有什么優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以幫助萬科的發(fā)展，維護(hù)中小投資者利益呢？”

　　而在華生發(fā)布上述兩條微博后，華生以“接受有關(guān)意見，不在難以表達(dá)完整內(nèi)容的微博上討論此問題”為由刪除了相關(guān)微博。不過華生表示，“我在萬科不拿一分錢，也無任何利益人情瓜葛，不會(huì)屈服于任何攻擊和壓力。萬科股票在停牌中，威脅我泄露所謂內(nèi)部信息并不能堵住人的嘴。”

　　公開資料顯示，華生現(xiàn)任東南大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院名譽(yù)院長、教授、博士生導(dǎo)師，中國僑商聯(lián)合會(huì)常務(wù)副會(huì)長，北京市僑聯(lián)副主席。而根據(jù)萬科年報(bào)顯示，萬科4位獨(dú)立董事張利平、羅君美、海聞、華生，稅前年報(bào)薪酬各為30萬元，其中華生自愿不領(lǐng)取獨(dú)董酬金。

　　萬科回應(yīng)華潤質(zhì)疑

　　面對(duì)質(zhì)疑，華潤方面也給出了自己的理由。

　　華潤方面認(rèn)為，重組預(yù)案存在4點(diǎn)問題：一是萬科增發(fā)股票的價(jià)格相對(duì)其凈資產(chǎn)評(píng)估值折讓較大；二是萬科負(fù)債率是行業(yè)最低之一，凈有息負(fù)債率僅為25.5%，有較大債權(quán)融資空間；三是萬科發(fā)行新股購買的資產(chǎn)是2個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)，而不是地鐵整體業(yè)務(wù)的權(quán)益，不能自動(dòng)鎖定未來萬科與深圳地鐵在其他項(xiàng)目的開發(fā)合作，未能形成對(duì)萬科的持續(xù)性支持；四是這次注入的前海樞紐及安托山地塊的項(xiàng)目公司股權(quán)，與同區(qū)招拍掛形式取得地塊的地價(jià)相比沒有優(yōu)勢。

　　同時(shí)，華潤方面還強(qiáng)硬表示，“本次萬科管理層提交的重組預(yù)案不是最理想的建議，方案不能均衡反映股東訴求和利益。因此，如果萬科不重新審視重組預(yù)案存在的問題，在未來的董事會(huì)或股東大會(huì)上提出相同的方案進(jìn)行表決，華潤將會(huì)繼續(xù)投反對(duì)票，以維護(hù)全體股東和廣大投資者的利益。”

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，“萬科停牌的股價(jià)超過24元，如果沒有好的資產(chǎn)注入，一旦重組失敗，復(fù)牌后的股價(jià)勢必出現(xiàn)超跌，無論是中小股東還是大股東，都將受到巨大損失。目前華潤自己并無資產(chǎn)注入方案，其極力反對(duì)深鐵入主萬科，最主要的目的還是力保自己重返第一大股東，和維護(hù)全體股東的利益關(guān)系真的不大。中小股東包括寶能其實(shí)都很清楚，與深鐵重組成功才有可能減緩復(fù)牌后股價(jià)的震動(dòng)。”

　　而在6月19日晚間進(jìn)行的萬科深鐵交易預(yù)案電話會(huì)議上，萬科高級(jí)副總裁譚華杰也針對(duì)華潤提出的幾點(diǎn)質(zhì)疑給予了回應(yīng)。

　　譚華杰表示，“增發(fā)股票的價(jià)格，公司自然希望發(fā)得越高越好，但核心是要雙方自愿�；�本價(jià)就是停牌前20日、60日、120日均價(jià)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。若選擇20個(gè)交易日的均價(jià)，當(dāng)時(shí)股價(jià)發(fā)生了異常上漲，相對(duì)行業(yè)指數(shù)多了60%，深鐵不可能接受這樣不合理的價(jià)格。目前能爭取的最好價(jià)格就是60日均價(jià)基礎(chǔ)上9.4折。過去五年公司平均PB乘以2015年凈資產(chǎn)，大致也是15.87元，和定增價(jià)格15.88元/股相差無幾�！�

　　至于為何不用現(xiàn)金而用股權(quán)進(jìn)行交易。譚華杰表示，萬科的目的不在于一錘子買賣的交易，目的不是拿兩塊地，而是建立一個(gè)長期緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系。沒有股權(quán)關(guān)系，以后不可能有緊密的關(guān)系�！叭绻�在交易條件完全相同的方式下，萬科當(dāng)然愿意用現(xiàn)金以這個(gè)價(jià)格買，但深圳地鐵不可能答應(yīng)。萬科在交易中并未處于優(yōu)勢地位，現(xiàn)在地鐵上蓋項(xiàng)目開發(fā)商都是擠破頭去搶的�！薄�

　　此外，在兩塊注入土地的價(jià)格上，萬科方面表示，兩塊地應(yīng)該是深圳最好的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)項(xiàng)目處于深圳價(jià)格最貴的地方，購買價(jià)格3.8萬元/平方米左右，相比龍華地王，性價(jià)比很高；另外一個(gè)是前海樞紐的地鐵上蓋項(xiàng)目，未來會(huì)是世界第四大綜合體，5條軌交交集處，將會(huì)是標(biāo)桿項(xiàng)目，評(píng)估單價(jià)2.6萬元/平方米。深圳上周剛成交的一宗綜合體用地價(jià)格為2.8萬元/平方米，位置在遠(yuǎn)郊，相當(dāng)于上海的松江。可見這個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的性價(jià)比也很高。

　　“由于項(xiàng)目購買時(shí)成本低，未來納稅的時(shí)候確實(shí)會(huì)不一樣。如果考慮稅的因素，有人計(jì)算得到5.5萬元/平方米的價(jià)格。首先，與龍華地王相比，5.5萬元萬元/平方米的價(jià)格并不貴。其次，5.5萬元萬元/平方米是假設(shè)這個(gè)房子的售價(jià)為12萬元/平方米，用該售價(jià)倒推得到稅金，計(jì)算出來的。再次，現(xiàn)在以3.87萬元/平方米買到這塊地，與現(xiàn)在用5.5萬元/平方米買到這塊地也不同。假設(shè)以5.5萬元/平方米的價(jià)格買下這塊地，保本價(jià)格為8萬元/平方米。現(xiàn)在以3.87萬元買到，8萬元一定可以盈利。從經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，兩者有差異。”譚華杰指出，“前海樞紐項(xiàng)目中的125萬平方米不是全部銷售的。其中逾52萬平方米是自持的，73萬平方米是銷售的。持有的部分，地價(jià)就是2.6萬元/平方米，沒有稅的問題。另外73萬平方米，以后確實(shí)會(huì)補(bǔ)稅。這與重估地價(jià)的原理一樣，預(yù)估的房價(jià)越高，重估地價(jià)越高。如果未來房價(jià)只有4萬元/平方米，2.6萬元/平方米的成本仍然不虧本”。

　　據(jù)悉，若成功拿下，安托山項(xiàng)目將會(huì)在2017年蓋房，在2019年完成銷售，提前結(jié)算業(yè)績。前海樞紐由于5條軌道交通的交匯，施工周期較長，會(huì)在2019年銷售，2021年開始結(jié)算�！皺�(quán)益攤薄是短期利益與長期利益平衡的問題，只要是買地蓋房子，都是有攤薄的時(shí)期。由于地鐵施工，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)周期確實(shí)比其他項(xiàng)目長，這是所有上蓋物業(yè)的問題。但地鐵上蓋物業(yè)的回報(bào)高，未來人流量帶來的機(jī)遇和物業(yè)價(jià)值一定會(huì)超過覆蓋周期長的缺點(diǎn)，而且更占優(yōu)勢。同時(shí)，這兩個(gè)項(xiàng)目未來的盈利狀況非常樂觀。預(yù)測這兩個(gè)項(xiàng)目利潤加上持有增值，到2027年總共會(huì)有540億元左右”。萬科方面透露。

　　萬科高管套現(xiàn)

　　值得注意的是，近日萬科H股在港交所發(fā)布公告，披露了萬科停牌前6個(gè)月內(nèi)，萬科高管等此次重組交易相關(guān)方買賣股票情況。公告顯示，有24人拋售萬科股票，其中17人全部清空了持有的萬科A股。

　　其中，周彤為深圳萬科總經(jīng)理，在萬科停牌前6個(gè)月，賣出50萬股萬科A，清空所有持股萬科高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文通過出售1379萬股，目前剩余的萬科A僅2.1萬股。

　　根據(jù)萬科在香港證券交易所發(fā)布的公告，24位自然人的身份，全部來自于萬科的董事、監(jiān)事以及高級(jí)管理人員和經(jīng)辦人員，相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)及經(jīng)辦人員，以及上述人員的直系親屬。

　　不過，萬科停牌前，公司首席風(fēng)險(xiǎn)官王文金、萬科首席運(yùn)營官張旭通過股票期權(quán)行權(quán)分別增加萬科持股66萬股和22.5萬股。

　　對(duì)于萬科高管拋售股票，譚華杰表示，“我看到的是大部分在增持。當(dāng)然，也不排除有部分人賣掉股票變現(xiàn)的情況。他們賣掉的股票是個(gè)人財(cái)產(chǎn)�？赡軓募彝デ闆r、個(gè)人來考慮，那個(gè)時(shí)間他們需要錢，但身邊又沒有，那就賣掉股票變現(xiàn)解決家庭的生活問題，這是很正常的。”

　　有財(cái)務(wù)人士也指出，萬科A的估值一直被低估，但是自寶能系在二級(jí)市場增持萬科以來，萬科股價(jià)大幅度上漲。尤其是停牌前20 個(gè)交易日內(nèi)累計(jì)漲幅高達(dá)68.6%，其間深證綜指漲幅2.18%，證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)指數(shù)漲幅12.61%。“停牌前萬科的股價(jià)已經(jīng)虛高，萬科復(fù)牌后大幅度下跌是大概率事件。選擇在停牌前減持，從投資角度而言，是理智的套現(xiàn)行為。”

　　譚華杰指出，市場好的城市，不買會(huì)被擠出，買則需承擔(dān)巨大的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)，因此在不拿地王的情況下，只能借鑒類似日本東鐵的模式來進(jìn)行一種類輕資產(chǎn)開發(fā)模式，而這必須跟軌道交通企業(yè)密切合作才能實(shí)現(xiàn)

　　萬科股權(quán)之爭系列報(bào)道二十一