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一線(xiàn)樓市升溫新富階層搶豪宅 黃牛號(hào)最高要價(jià)百萬(wàn)

2016-3-8 09:08| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 807| 評(píng)論: 0|原作者: 王紅茹|來(lái)自: 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊

   似曾相識(shí)的一幕又在上演。

  春節(jié)過(guò)后,一線(xiàn)城市樓市開(kāi)啟了新一輪的上漲之勢(shì):上海單價(jià)8萬(wàn)元/平方米某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售罄;北京出現(xiàn)“日光盤(pán)”,某項(xiàng)目加推72套新房源,2小時(shí)售罄,銷(xiāo)售金額達(dá)2億元;今年前兩個(gè)月,深圳一手住宅均價(jià)高達(dá)47146元/平方米,同比上漲74.84%……

  與往年春節(jié)后到3月份才迎來(lái)陽(yáng)春不同,在限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)的情況下,北上廣深等一線(xiàn)城市樓市的陽(yáng)春已早早來(lái)臨,一手住宅和二手住宅市場(chǎng)全面回暖。在三四線(xiàn)城市苦戰(zhàn)“去庫(kù)存”的背景下,一線(xiàn)城市樓市此次“發(fā)燒”式回暖讓不少人看不明白。

  中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)直言:“一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的背后實(shí)際上是供不應(yīng)求造成的,供不應(yīng)求導(dǎo)致人們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期還在上漲,所以房?jī)r(jià)還在往上推升!

  一線(xiàn)樓市節(jié)后火速升溫 京滬深房?jī)r(jià)漲幅驚人

  “去年12月份看了幾套房,當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買(mǎi),只一個(gè)月工夫,誰(shuí)知竟然漲了這么多,房子一天一個(gè)價(jià),還沒(méi)有房源。我當(dāng)時(shí)看中的房子都已經(jīng)漲了二三十萬(wàn),還都賣(mài)掉了!北本┮晃粡埮肯颉吨袊(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者懊悔不已地表示。

  她從2015年年底就開(kāi)始在北京朝陽(yáng)區(qū)看房,預(yù)算是260萬(wàn)元,年前以這個(gè)價(jià)位可以在朝陽(yáng)區(qū)南四環(huán)外找到不少房源,她當(dāng)時(shí)覺(jué)得可選房源多,打算先將資金投到生意上,等賺了錢(qián)后再買(mǎi)房。

  讓她沒(méi)想到的是,僅過(guò)了一個(gè)春節(jié),去年中意的房子每平米至少漲了2000元~3000元,“很多業(yè)主都是幾十萬(wàn)幾十萬(wàn)地上調(diào)報(bào)價(jià),甚至有一套房有6個(gè)客戶(hù)爭(zhēng)著要看,房主卻躲到外地不回來(lái)!彼嬖V記者,“最近我的任務(wù)就是抓緊買(mǎi),價(jià)格漲了也要買(mǎi),再不買(mǎi),更買(mǎi)不到了!

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2月26日,北京2016年二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套,同比上漲86.7%。從簽約價(jià)格看,春節(jié)后北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬(wàn)元/平方米,環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。

  北京不僅二手房交易火熱,新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)量均不超過(guò)百套,開(kāi)盤(pán)價(jià)格也均出現(xiàn)上漲,漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時(shí)售罄,金融街(長(zhǎng)安)中心也僅用2小時(shí)即告售罄。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2016年2月,北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.21%,同比上漲8.99%,樣本平均價(jià)格35160元/平方米。

  相比北京,深圳、上海等一線(xiàn)城市的樓市火爆程度有過(guò)之而無(wú)不及。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2016年2月,深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與同比漲幅分別達(dá)到5.41%和52.55%;上海的環(huán)比與同比漲幅則分別達(dá)到1.82%、23.28%。

  庫(kù)存不足與政策寬松成房?jī)r(jià)上漲主因

  “一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)之所以呈現(xiàn)暴漲,跟庫(kù)存不足有關(guān)系。從一線(xiàn)城市的庫(kù)存量看,都存在一個(gè)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。一線(xiàn)城市的市場(chǎng)供求關(guān)系一直是處于緊張狀態(tài),基本上沒(méi)有松緩過(guò)!鳖櫾撇睍(huì)長(zhǎng)向記者表示。

  北京正經(jīng)歷房地產(chǎn)庫(kù)存急劇回落。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至2月28日,商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫(kù)存僅70416套,這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水平。

  易居房地產(chǎn)研究院對(duì)全國(guó)范圍35個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),截至2016年1月底,35城庫(kù)存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。

  易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,目前去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月,而且從短期看,也不可能實(shí)現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模的快速補(bǔ)給,這都使得一線(xiàn)城市樓市短期看容易大漲。

  顧云昌表示,“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中,大量人口從中小城市向大城市特別是一線(xiàn)城市涌入,而一線(xiàn)城市供應(yīng)土地的數(shù)量,不足以滿(mǎn)足城市不斷發(fā)展、人口不斷涌入的需要,這必然會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲!

  除了庫(kù)存量不足,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲恐難離開(kāi)寬松的政策支持。

  在全國(guó)樓市去庫(kù)存的總體要求下,近期,無(wú)論是中央還是地方,政策都趨向?qū)捤。政府先后推出了減稅、降首付等一系列救市政策。

  先看首付,2月2日,央行發(fā)布公告,在不實(shí)施限購(gòu)的城市,居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民,再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。有分析認(rèn)為,將首套房首付比例降至兩成,回到了2006年前的水準(zhǔn),為歷史最低水平。

  再看利率,在經(jīng)歷過(guò)多輪降準(zhǔn)、降息的“雙降”過(guò)后,房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了大幅下降。

  此外,自2016年2月22日起,契稅新政發(fā)布,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

  還有公司債,上市房企去年發(fā)行公司債3000億,是2014年18倍。資金面之寬松,多年未見(jiàn)。

  其實(shí),中央提出的去庫(kù)存政策很多都并不針對(duì)一線(xiàn)城市,但是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲卻是事實(shí)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來(lái),一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)支撐:一是政策支撐,去庫(kù)存政策盡管很多都不是沖著一線(xiàn)城市去的,但配給三四線(xiàn)城市的藥,最終一定會(huì)進(jìn)入一線(xiàn)城市的嘴里;二是供求關(guān)系,一線(xiàn)城市目前仍然是需大于供,去庫(kù)存的壓力并不大;三是未來(lái)的預(yù)期,未來(lái)人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

  多地醞釀?wù){(diào)控政策

  在去庫(kù)存政策的背景下,春節(jié)過(guò)后一線(xiàn)城市樓市的熱銷(xiāo)似乎顯得有些“不合時(shí)宜”。

  但是,反常的背后也有規(guī)律可循,顧云昌表示:“房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是越漲越有人買(mǎi),越買(mǎi)越漲;反過(guò)來(lái),越跌越?jīng)]人買(mǎi),因?yàn)榭赡苓要跌,人們就等著,等到房?jī)r(jià)往上反彈的時(shí)候,感覺(jué)再不買(mǎi)又漲了,然后就趕緊買(mǎi)。等房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn),頂不上去了,房?jī)r(jià)又開(kāi)始回落!

  “一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)是周期表現(xiàn),一般來(lái)說(shuō),3年左右一個(gè)周期,這在北京的房地產(chǎn)表現(xiàn)得很清楚!鳖櫾撇J(rèn)為,2013年時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高潮,2014年則遭遇低潮,2015年開(kāi)始復(fù)蘇,2016年上半年又一次經(jīng)歷高潮,“可能到2016年的下半年或者年底之前,房?jī)r(jià)到了頂端,購(gòu)買(mǎi)力上不去了,房?jī)r(jià)就開(kāi)始平穩(wěn)下來(lái),可能還會(huì)往下走。我估計(jì)2017年一線(xiàn)城市可能會(huì)出現(xiàn)低潮!

  在春節(jié)后一線(xiàn)城市樓市火爆的背后,一些業(yè)內(nèi)人士也提示樓市投資要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

  “一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就已有泡沫,但是房?jī)r(jià)卻還在上漲;三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫,但是它恰恰不漲,中國(guó)房市就是如此之矛盾。”顧云昌說(shuō)。新華社則發(fā)表評(píng)論稱(chēng),應(yīng)該警惕某些開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)作秀和房產(chǎn)中介哄抬炒作,人為制造出搶房假象,導(dǎo)致購(gòu)房者“恐慌性”入市。

  在當(dāng)前國(guó)家與各地寬松政策頻出,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)迅速上漲的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),地方政策是否收緊成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

  日前,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》指出,將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例,中心城區(qū)不低于70%,郊區(qū)不低于60%。

  3月2日,針對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題,深圳市委書(shū)記馬興瑞表示,將在原關(guān)外地區(qū)增加土地供給,鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建房,并做好醫(yī)療、教育、交通等配套項(xiàng)目;其次要保證保障房供應(yīng);再者就是打擊樓市投機(jī)行為。馬興瑞透露,面對(duì)地少人多的城市格局,深圳計(jì)劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。

  “當(dāng)前,最重要的是要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)有波動(dòng)是必然的,不可能沒(méi)有波動(dòng),但是如何使波動(dòng)小一點(diǎn),使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)軟著陸,是我們應(yīng)該繼續(xù)研究和解決的問(wèn)題!鳖櫾撇颉吨袊(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。


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