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樓市“去庫(kù)存”列入13個(gè)省份政府工作

2016-3-1 09:34| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 907| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 中國(guó)青年報(bào)

  2月28日,購(gòu)房者在南京一處樓盤(pán)售樓處看房。據(jù)銷售人員介紹,該樓盤(pán)自2月26日加推一棟180多套房源的住宅樓,當(dāng)日即銷售約130套,次日銷售30余套,目前仍有眾多購(gòu)房者來(lái)看房。 記者 李響/攝

  “去庫(kù)存”的壓力讓很多地方政府“如鯁在喉”。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2月19日發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù),2015年全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米,較2014年末的62169萬(wàn)平方米增加近萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米,占比約63.97%。

  不過(guò),商品房待售面積只是整體庫(kù)存的一部分。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年11月,全國(guó)在建未售面積約48億平方米,待開(kāi)工面積為8.5億平方米,整體庫(kù)存超60億平方米。

  面對(duì)巨大的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力,繼2月初降低非限購(gòu)城市首付比例后,財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收;去年以來(lái),中央連續(xù)出臺(tái)推進(jìn)“去庫(kù)存”的政策;包括山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省(區(qū)市)的150多個(gè)城市也密集出招,從供需兩端入手出臺(tái)“去庫(kù)存”政策。

  樓市去庫(kù)存政策逐步出臺(tái)并且加碼,各地政府都用了什么招?

  “去庫(kù)存”列入13個(gè)省(區(qū)市)政府工作

  最近北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異;鸨。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大,一線城市上漲明顯,北上廣深領(lǐng)跑全國(guó),深圳新建商品住宅同比上漲52.7%,排名第一位,有的地方甚至還出現(xiàn)了賣房者一天漲價(jià)3次的情況。

  但北上廣深火爆的樓市難掩全國(guó)總體房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力過(guò)大、周期過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。其中,數(shù)量巨大的庫(kù)存面積中,有很大一部分在二三四線城市。因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模小、購(gòu)買力不足等原因,廣大中小城市面臨的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力異常明顯。

  上海易居房地產(chǎn)研究院2月22日發(fā)布的全國(guó)35個(gè)城市(4個(gè)一線城市、20個(gè)二線城市和11個(gè)三線城市)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,4個(gè)一線城市的去庫(kù)存周期已經(jīng)都在10個(gè)月之內(nèi)。北京、上海和廣州的存量已經(jīng)控制在了1000萬(wàn)平方米以內(nèi),深圳的庫(kù)存更是低至416萬(wàn)平方米。

  按照城市規(guī)模來(lái)看,三線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力最為明顯。易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存量和去化周期甚至比一線城市還要小。截至1月底,蘇州、南京和合肥的庫(kù)存量分別為450萬(wàn)平方米、549萬(wàn)平方米和332萬(wàn)平方米,同期成交量分別為121萬(wàn)平方米、135萬(wàn)平方米和86萬(wàn)平方米,這3個(gè)城市的去庫(kù)存周期都已經(jīng)在4個(gè)月以內(nèi)。

  上述監(jiān)測(cè)結(jié)果還顯示,三線城市1月新增供應(yīng)量為242萬(wàn)平方米,而新增成交量為204萬(wàn)平方米,新增供應(yīng)量依然大于新增成交量,庫(kù)存出現(xiàn)小幅上升。11個(gè)三線城市樣本中,去庫(kù)存壓力最大的北海市去庫(kù)存周期達(dá)到34個(gè)月。

  面對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力,各地政府,尤其是二三線城市較多的省級(jí)政府紛紛“出招”。

  中國(guó)青年報(bào)記者梳理各省級(jí)政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策后發(fā)現(xiàn),甘肅、四川、山東、山西、浙江、陜西等地紛紛召開(kāi)了住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議,討論“去庫(kù)存”問(wèn)題;福建、江西、內(nèi)蒙古等地則以省級(jí)政府文件的形式,專門出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的文件;山東、海南等地專門印發(fā)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”工作的通知或意見(jiàn)。

  在今年的地方“兩會(huì)”上,在26個(gè)省級(jí)政府工作報(bào)告中,“去庫(kù)存”共出現(xiàn)41次,其中,河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省(區(qū)市)把去庫(kù)存列入了2016年的政府工作安排之中,且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等共同出現(xiàn)。

  “開(kāi)流”與“節(jié)源”

  中國(guó)青年報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),在“去庫(kù)存”、穩(wěn)投資的房地產(chǎn)“保衛(wèi)戰(zhàn)”中,不少地方政府都在房地產(chǎn)政策領(lǐng)域通過(guò)“增量節(jié)源,存量開(kāi)流”的方式推進(jìn)去庫(kù)存行動(dòng)。

  海南是目前對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴度高,且房地產(chǎn)庫(kù)存量大的省份。2015年,房地產(chǎn)占該省固定資產(chǎn)投資超過(guò)一半,并仍呈上升趨勢(shì)。截至去年年底,海南商品房庫(kù)存量約為4100萬(wàn)平方米,消化期約為50個(gè)月,其中商品住宅庫(kù)存消化期約45個(gè)月,均明顯高于全國(guó)平均水平。

  針對(duì)這一情況,海南對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存的增量部分實(shí)施“節(jié)源”。

  2月23日,海南省發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》,提出加強(qiáng)商品住宅用地計(jì)劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控,合理控制商品住宅增量。對(duì)該省商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)該省平均水平的市縣,暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓,下同——記者注)及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批(包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批),暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

  同樣在供給側(cè)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存采取管控手段的,還有寧夏。

  2015年11月,寧夏回族自治區(qū)政府出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》,提出嚴(yán)控住房用地規(guī)模,對(duì)閑置房地產(chǎn)用地面積超過(guò)已批準(zhǔn)總面積10%的地區(qū),不再增加房地產(chǎn)新增用地指標(biāo);房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積達(dá)不到可售總面積50%的,不再審批新的樓盤(pán)項(xiàng)目。

  如果說(shuō)海南、寧夏等地對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存增量部分的管控措施是“節(jié)源”,那么甘肅、四川等省份實(shí)施的打通商品房與保障房的通道、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等措施,則是在庫(kù)存的存量部分“開(kāi)流”。

  打通商品房和保障房的政策通道,是各地政府推進(jìn)去庫(kù)存工作的一項(xiàng)重要舉措。

  甘肅計(jì)劃今年把4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套保障房用于從存量商品房中回購(gòu)。福建省明確表示不再新建公租房。安徽省要求確保貨幣化安置比例不低于50%。山西要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80%以上。青海省政府工作報(bào)告中也提出,要打通商品房和保障房政策通道。河南則出臺(tái)新政策探索“租售并舉”,規(guī)定公租房承租對(duì)象租住一定年限后,符合規(guī)定的可選擇申請(qǐng)直接購(gòu)買所租住公租房。

  此外,也有不少省市對(duì)棚戶區(qū)改造工作提出了貨幣化安置的要求。江西要求在2016年,市、縣棚改貨幣化安置比例不得低于50%,國(guó)有土地上房屋征收貨幣化安置比例力爭(zhēng)達(dá)到100%;內(nèi)蒙古則鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣化方式進(jìn)行安置,規(guī)定凡市場(chǎng)上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的地區(qū),一般不再審批新的商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

  推進(jìn)戶籍制度改革,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房成為各地“去庫(kù)存”的另外一項(xiàng)重要手段。在地方兩會(huì)的政府工作報(bào)告中,上海、河北、吉林、四川等地都提出深化戶籍制度改革,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,河南省政府工作報(bào)告也提出,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

  對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房做出較為系統(tǒng)規(guī)定的是福建省。為進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,2月19日,福建省政府發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》提出要落實(shí)戶籍改革方案和居住證制度,簡(jiǎn)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)房落戶手續(xù),政府可與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合給予農(nóng)民購(gòu)房現(xiàn)金直補(bǔ),并對(duì)購(gòu)房農(nóng)民的子女教育等問(wèn)題作出了詳細(xì)規(guī)定。

  “去庫(kù)存”還需更多“組合拳”

  如何看待各地政府紛紛出臺(tái)的去庫(kù)存政策?

  亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓預(yù)測(cè),在全國(guó)兩會(huì)前后,中央和各地方政府還會(huì)出臺(tái)新一輪的“去庫(kù)存”政策。在他看來(lái),目前三四線城市的去庫(kù)存效果仍不明顯,而且有的還出現(xiàn)反彈跡象,部分地區(qū)去庫(kù)存政策落實(shí)不嚴(yán),執(zhí)行不到位。

  中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示,目前共有近150個(gè)城市出臺(tái)了“去庫(kù)存”的相關(guān)措施,但大多都是從鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、貨幣化安置、使用公積金杠桿、商品房由售轉(zhuǎn)租等方面入手。他建議,在三四線城市應(yīng)該鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)間開(kāi)展兼并重組,“把一些拿了地但賣不出去房子的小企業(yè)兼并后,市場(chǎng)能更加健康”。

  對(duì)于由售轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的措施,陳晟認(rèn)為符合供給側(cè)改革的邏輯。他指出,通過(guò)分時(shí)使用、租賃使用等方式,根據(jù)不同使用需求來(lái)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)態(tài),挖掘庫(kù)存房源的使用價(jià)值,也不失為一種很好的措施。

  謝逸楓提醒,通過(guò)改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)來(lái)消化庫(kù)存的方式也可能涉及到更改規(guī)劃、更改面積、涉嫌合同欺詐等情況,所以實(shí)際有效性較差。此外,如果消費(fèi)者了解這些產(chǎn)品形態(tài)涉嫌違規(guī)更改后,還可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的反彈,消費(fèi)者退房的情況。

  對(duì)于各地政府針對(duì)去庫(kù)存使出的“招式”,謝逸楓認(rèn)為很多地方仍存在政策過(guò)于單一、政策執(zhí)行不力的問(wèn)題。他表示,因?yàn)閾?dān)心房地產(chǎn)泡沫,很多三四線城市的銀行執(zhí)行的還是三四成的首付房貸,近50%的三四線城市的銀行都沒(méi)有執(zhí)行兩成首付貸款的政策。

  “出現(xiàn)這些問(wèn)題主要是因?yàn)橹醒胝卟粔蚣?xì)化,有點(diǎn)‘一刀切’的情況,對(duì)政策的執(zhí)行情況也沒(méi)跟進(jìn)監(jiān)督,地方政府沒(méi)有具體細(xì)化!彼f(shuō)。

  謝逸楓建議,房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大的三四線城市要通過(guò)強(qiáng)化個(gè)人房貸的執(zhí)行力度,將房貸首付落實(shí)至兩成,并放開(kāi)戶口的限制,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,增加市場(chǎng)購(gòu)買力,將商品房轉(zhuǎn)化為保障房,或者直接給購(gòu)房者補(bǔ)貼等政策,打出“組合拳”,形成政策體系的合力。


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