地產商人是中國富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，中國最富有的十個人中七個是開發(fā)商。不過，這種優(yōu)勢正在消減。

　　蟬聯(lián)幾屆內地首富的王健林，是至今仍留在財富Top10中的兩個地產商之一。這種成就自然得益于他在最好的周期進入房地產。同樣也得益于他的野心、果敢和憂患意識，讓他在大部分同齡人考慮退休問題時，還幾次對自己公司業(yè)務進行大刀闊斧的改革。

　　這些轉型發(fā)自他對更有潛力領域的追求，或者說對地產行業(yè)的擔憂。最近一次，他賣掉了一些核心的地產資產，其規(guī)模的龐大和出手的價格都出乎旁人意料。

　　王健林的憂慮不無道理。無論是他個人財富，還是他所在企業(yè)乃至行業(yè)，長得太快又太久，都不像是一個可持續(xù)的現(xiàn)象。

　　無論怎樣去解讀其背后因素，首富的沽出都代表了一個信號。

　　(一)

　　這些年，地產財富增長有多快?

　　還是以首富的公司為例，根據公開資料，萬達集團2016年的總資產高達7961億元。7年間增加10倍!而福布斯中國富豪榜的數(shù)據顯示，王健林個人財富十年間從25億元變成2310億元!

　　萬達的身后，這種增長是集體性的。我們選取了資產規(guī)模超5000億元的地產企業(yè)過去十年的樣本:萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恒大增長超20倍，融創(chuàng)中國，30倍!恒大去年在巨額的資產規(guī)模基礎上幾乎實現(xiàn)倍增，目前以1.35萬億元名列地產業(yè)榜首。

　　這樣的財富神話看起來離普通人很遠，其實不然。

　　房地產狂飆突進的年代，置身洪流的每一個個體，都有過波瀾壯闊的財富經歷。尤其在北上廣深，房屋持有者的資產同一時期也不難獲得和地產商類似的增速，即便是在北京五環(huán)開外的區(qū)域。

　　每個人所在的圈子，或明或暗都有個無形的財富排行榜，站在榜首的，多半是那些擁有更大更多房子的人。

　　讓普通人有明顯感知的，是那些擅長房屋套利的群體。從嗅覺敏銳的溫州炒房團開始，精明算計的上海人、快進快出的深圳人、財大氣粗的北京人、一夜暴富的河北人，頻繁穿梭在各地樓盤中一擲千金，在中國房屋流通版圖上實現(xiàn)了長達數(shù)年的財富接力。

　　記者曾經采訪過一位溫州人，他2006年開始和幾個親戚從老家到溫州市區(qū)買了幾套房，挖到第一桶金。轉赴杭州，兩倍收益到手，殺進上海，又是數(shù)倍，此后其兒女在滬定居，自己現(xiàn)在海外養(yǎng)老。

　　相比之下，中國經濟的"高速增長"則顯得遜色許多:據中國社科院發(fā)布的《中國國家資產負債表2015》，2007年-2013年的六年間，中國國家總資產也只是增加了不到2倍。而過去十年中國GDP增長了2.76倍。

　　(二)

　　是什么支撐了地產業(yè)的這種增長?

　　很容易想到的是巨量居住需求。從過去十年全國商品房銷售市場的數(shù)據來看，全國商品房銷售金額從2.9萬億元增加到11.7萬億元，增幅為4倍。

　　高增長的基本面，當然是城市化進程和居住條件改善需求。但是短時間里實現(xiàn)這種增長在其他國家很難想象。相比歐美國家不動產市場動輒百年計的發(fā)展歷程，中國市場從1994年房改啟動至今也不過30來年，但京滬深房價已與紐約、倫敦相差無幾。

　　久經考驗的地產預言者任志強先生，素來強調房地產高速增長是基于居住需求。他直指熱點城市土地供給不足導致了房價的快速攀升，但他否認貨幣因素有決定性作用，理由是:既然是貨幣因素，為什么飆升主要發(fā)生在一二線城市。

　　任大炮將矛盾集中在供求關系有著強大的邏輯，錢不會無緣由地涌向局部。但是我們很難否認金融在房價中的實際作用可能大于供求基本面，就如同我們時常無法解釋，兩個基本面相差無幾的上市公司在股價表現(xiàn)大相徑庭。

　　其實任何一個有過貸款買房經歷的家庭，都很容易理解，銀行杠桿在房價上升階段給其資產增值帶來的巨大效應。所以"有房產者"和"無房產者"間的經濟鴻溝在過去多年間被持續(xù)拉大。

　　與居民部門主要通過民間和銀行貸款的杠桿相比，開發(fā)商的融資手段和能力都要更強。全國人大財經委副主任委員黃奇帆在那場著名的演講中透露了一個真相，"中國開發(fā)商普遍的杠桿能夠達到1:9，擁有好的金融資源的呢，1:50!"

　　(三)

　　過去十年間，無數(shù)中國樓市空頭都被現(xiàn)實鞭撻，為什么今天我們會堅定判斷地產造富時代落幕?

　　第一個顯性動因是金融支持轉向。

　　根據黃奇帆的統(tǒng)計，房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，而綁定的資金量卻是整個銀行系統(tǒng)新增貸款接近30%。這個信息被高層認為是經濟脫實就虛、房價過快上漲的重要癥結。

　　2016年底，中央提出"房子是用來住，不是用來炒的"，就對企圖流向房地產行業(yè)的錢敲響了警鐘。此后的寶能、恒大乃至萬達等公司在監(jiān)管層面受到的特殊照顧，都清晰地表明了這一點。近期，包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明，中國的金融行業(yè)將告別套利時代，而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。

　　其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。

　　過去，房地產之所以能夠批量造富，很大程度在于市場高度分散。按照統(tǒng)計局的數(shù)據，中國一度有十幾萬家地產商，土地使用權人很容易就通過開發(fā)過程中的土地增值獲得暴利。

　　然而隨著土地和金融資源上的競爭愈加激烈，大量只有一兩個項目的地產商，很難在活躍城市獲得土地。很多曾經的區(qū)域龍頭也備受全國性企業(yè)擠壓，比如上海復地、河南建業(yè)、廣州合生、南京棲霞等等。

　　市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發(fā)前十強企業(yè)市場份額從12%升至19%，一些預測認為未來會達到50%。今年前五月，他們就包攬了將全國近30%的房屋銷售金額。

　　更重要的是，過去5年時間里，房企前十強名單幾乎沒有發(fā)生變化(萬達淡出在于主動銷減業(yè)務)。而開發(fā)商要成為新晉百強，也變成了困難的任務。Old Money的格局已經基本形成。

　　立志沖進第一陣營的房企，看起來比任何時候都要珍惜"最后的機會"。今年夏天，旭輝和中梁兩家中型房企的領導人向員工們作出同樣的承諾:未來高管收入過億，中高層過千萬，骨干收入百萬!

　　就那些巨頭而言，增長的天花板也開始隱現(xiàn)。萬科的譚華杰曾認為，對一個銷售規(guī)模在2000億的房企而言，市占率增加1-2倍可能已經是極限。也許極端的現(xiàn)象是萬億級地產商的出現(xiàn)。不過，這種規(guī)模很難靠單一的地產開發(fā)業(yè)務支撐。

　　第三，資產價格基數(shù)抬高。

　　地產商獲取暴利的重要模式之一是土地升值紅利，不過目前主要城市的地價都行至高位，地產商越來越依靠快速開發(fā)快速銷售來降低財務和運營費用，以隨行就市獲得可以預測的收益，大型企業(yè)的利潤率正在下降趨同于某一標準。

　　對普通的資產擁有者，房屋價格上漲空間與5~-10年前更是不能同日而語。如上文所述，過去十年間，一線城市的市區(qū)房價出現(xiàn)了10倍的增長。而今天，在北京這樣巨大城市的邊緣，房屋單價已經達到3萬元/平方米。

　　2016年全國商品房銷售金額為12萬億元，在城市化的中后期，這個數(shù)字已經被大部分房地產界人士認為是高位平臺。

　　誰也不會否認，這個行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務的催生也會注入更多的活力。但就經典的開發(fā)模式而言，房地產批量造富時代正在落下帷幕�？赡苓�有更多社會、政治的因素，導致了這場長達十年的造富運動無法大規(guī)模延續(xù)。

　　或許正因為此，仍然野心勃勃的首富王健林選擇了離開。巧合的是，幾天后飆升的恒大股價將地產商許家印抬上了新晉首富的位置，但看起來，他并不愿意張揚。