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破解學(xué)區(qū)房高價(jià)難題 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還需完善細(xì)則

2017-7-27 16:04| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 1282| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 北京時(shí)間

  近日,廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政霸屏了各大媒體頭條。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)稱,將通過(guò)立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

  一時(shí)間,“沖擊高房?jī)r(jià)”“即將步入租房時(shí)代”的聲音不絕如耳。然而,就在部分人為這一舉措點(diǎn)贊的時(shí)候,質(zhì)疑的聲音也越來(lái)越大了:廣州租賃新政中所提的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并沒(méi)有看上去那么美。

  承租人子女可就近入學(xué)

  近日,廣州市政府發(fā)布了一份名為《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)的文件,看似“尋!眳s引爆了不少人的朋友圈。

  而據(jù)記者了解,引發(fā)各界廣泛關(guān)注的原因是,該《通知》中明確提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念:“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。簡(jiǎn)而言之,外來(lái)的租房群體子女,將實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。

  一直以來(lái),學(xué)區(qū)房因?yàn)檎紦?jù)教育資源優(yōu)先分配的優(yōu)勢(shì),價(jià)格畸高讓很多人望而卻步。對(duì)于北上廣深等一線城市的外來(lái)人口而言,不僅要解決自身的戶口問(wèn)題,還要應(yīng)對(duì)其子女的教育問(wèn)題。沒(méi)有學(xué)區(qū)房,可能就會(huì)讓孩子錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)教育的入場(chǎng)券。但是如果“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”可以落定,有沒(méi)有學(xué)區(qū)房或許就不再是外來(lái)人口子女入學(xué)的首要條件。

  由此,有人提出,廣州提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是租賃市場(chǎng)上具備里程碑意義的舉措。

  “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的意義其實(shí)在于實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉,大力發(fā)展租賃市場(chǎng),這有利于平抑房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)分析稱。

  易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,這次廣州發(fā)布的租賃新政和當(dāng)前中央鼓勵(lì)的全面深化改革思路相吻合。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō),租賃權(quán)益大增,無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值角度來(lái)看,租房的性價(jià)比都得到提高了,這有利于對(duì)沖房?jī)r(jià);其次,有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型,對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō),存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中租賃市場(chǎng)是一個(gè)較好的介入點(diǎn);同時(shí),廣州新政有助于推進(jìn)城市全面發(fā)展,租賃市場(chǎng)的發(fā)展將加速一些老舊小區(qū)的重新改造,這是老舊小區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值煥發(fā)的一個(gè)重要體現(xiàn)。

  不過(guò)值得注意的是,嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者坦言,政策的效果預(yù)計(jì)是好的,但部分政策落地可能會(huì)有難度!白赓(gòu)?fù)瑱?quán)”可能并不如看上去那樣美。

  缺乏細(xì)則 面臨質(zhì)疑

  記者在一些相關(guān)報(bào)道的評(píng)論區(qū)發(fā)現(xiàn),與剛被提出時(shí)大家紛紛點(diǎn)贊的態(tài)度相反,現(xiàn)在不少人對(duì)廣州租賃新政中的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”提出了質(zhì)疑。譬如:“同權(quán)”有門檻卻沒(méi)有細(xì)則。

  記者在《通知》中發(fā)現(xiàn),想要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,要先達(dá)到4種情況:具有本市戶籍的適齡兒童少年;人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生;符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女,其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房;以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。

  只有符合上述條件,才可以到“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀”。出于此考慮,鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,廣州新政所提“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”門檻較高,符合條件的人群較少,對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響不會(huì)很大。

  不僅如此,記者還留意到該《通知》指出,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。也就是說(shuō),目前廣州提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”除了概念和條件描述,并沒(méi)有更多的具體要求和細(xì)則。

  比如:租戶孩子就讀前,房東提出要解除租賃合同,那租戶子女還能獲取入學(xué)資格嗎?房東每年都對(duì)外出租,每年都有新房客,是否意味著一套房每年都能有一個(gè)入學(xué)名額?這些網(wǎng)友提出的問(wèn)題,記者在《通知》中皆未找到對(duì)應(yīng)的解決方法。

  廣州租賃新政提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,在公共服務(wù)權(quán)益同一化的內(nèi)容上,目前僅僅是圍繞著“就近入學(xué)”這一項(xiàng)公共服務(wù),這實(shí)際折射出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的有限性。江蘇省社科院區(qū)域現(xiàn)代化研究所助理研究員何雨撰文表示。

  還需出臺(tái)配套政策

  與此同時(shí),“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是否能真正實(shí)現(xiàn)和落地,也讓部分人表示擔(dān)憂。何雨表示,“就近入學(xué)”是一個(gè)普遍性原則,而資源在空間上的分布是不均衡的。部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的學(xué)區(qū),購(gòu)買自有住房的家庭,其孩子已經(jīng)讓學(xué)校規(guī)模飽和。不恰當(dāng)?shù)卣f(shuō),如果“租賃”家庭也有同樣的權(quán)益,學(xué)校能招收那么多的學(xué)生嗎?

  特別是,如果“租賃”也可以“就近”讀“名!,那么必然會(huì)激發(fā)追求優(yōu)質(zhì)教育的家庭進(jìn)行流動(dòng)性投機(jī)。其最終結(jié)果就是進(jìn)一步撕裂、扭曲義務(wù)教育格局,讓名校在生源上變得更加飽和,而弱校則在名校的“虹吸效應(yīng)”下,變得更加邊緣化。

  從房地產(chǎn)角度上看,一味強(qiáng)調(diào)“租權(quán)”擴(kuò)大,也很可能會(huì)提高具有優(yōu)質(zhì)教育資源的住房區(qū)的房租,進(jìn)而再次提高人們房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。趙秀池對(duì)記者直言。

  實(shí)際上,關(guān)于廣州租賃新政中提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,其他地市早有類似的做法。記者梳理發(fā)現(xiàn),譬如深圳、上海、天津、長(zhǎng)沙、石家莊等城市,非本地戶籍的子女,都可以在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。不過(guò),前提是要積分排隊(duì)。

  以深圳龍華區(qū)為例。積分排名最靠前的依然是,擁有深圳本地戶籍和已經(jīng)購(gòu)買房屋的群體,他們能夠優(yōu)先獲得學(xué)校名額;其他條件次之的則要往后排。如此一來(lái),在優(yōu)質(zhì)教育資源原本就緊缺的情況下,有戶口有房屋的人都未必能夠排上好學(xué)校,更何況是積分排名更靠后的租房人群。

  古語(yǔ)有云:“不患寡而患不均!比缃袢藗儗(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”持“愛(ài)恨交織”的態(tài)度,這或許也反映出公眾對(duì)于教育資源均衡分布、優(yōu)質(zhì)教育資源擴(kuò)充的熱切期盼。

  由此來(lái)看,關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地的質(zhì)疑,學(xué)區(qū)房高價(jià)的爭(zhēng)議,根源并不是住房問(wèn)題,而是優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置問(wèn)題!白赓(gòu)?fù)瑱?quán)”不能破解學(xué)區(qū)房的癥結(jié)。趙秀池表示,即使能夠?qū)崿F(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,好學(xué)?赡苋允枪┎粦(yīng)求。

  因此,趙秀池提出建議稱,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施非常復(fù)雜,在后續(xù)落地過(guò)程中應(yīng)兼顧教育資源均衡配置、住房限購(gòu)政策、人口調(diào)控政策等問(wèn)題,進(jìn)行統(tǒng)籌落實(shí)。想要真正發(fā)展租賃市場(chǎng)平抑房?jī)r(jià),還是需要出臺(tái)一系列諸如稅收減免、融資支持等有利于促進(jìn)租賃雙方公平交易、實(shí)現(xiàn)雙方共贏的政策。

  “租售同權(quán)”將實(shí)現(xiàn)推廣

  值得一提的是,上述專家的意見(jiàn),其實(shí)在近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策上已有所體現(xiàn),尤其是在強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益、發(fā)展租賃市場(chǎng)方面。

  記者梳理發(fā)現(xiàn),今年5月我國(guó)首個(gè)住房租賃法規(guī)征求意見(jiàn)稿公布;7月初上海出售兩塊居住用地要求“只租不售”;7月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部等九部門又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。隨后住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱,將通過(guò)立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

  業(yè)內(nèi)專家表示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型,“租購(gòu)并重”的政策將引導(dǎo)人們正確看待房屋的購(gòu)買和租賃問(wèn)題,后期會(huì)有更多的相關(guān)政策出臺(tái),房屋租賃市場(chǎng)將不斷擴(kuò)大和完善。

  嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱,此次廣州租賃市場(chǎng)的改革實(shí)際上帶有“打前陣”的政策含義,即率先在全國(guó)進(jìn)行較早的租賃市場(chǎng)改革。所以廣州作為地方性的租賃市場(chǎng)改革,很多政策內(nèi)容會(huì)成為后續(xù)中央制定租賃市場(chǎng)規(guī)范性條例的模板,也有望為其他地市進(jìn)行租賃市場(chǎng)的改革和發(fā)展樹(shù)立示范榜樣。

  因此,從這個(gè)方面上分析,“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”雖有爭(zhēng)議,但出發(fā)點(diǎn)符合近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上所強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容,即要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。而類似于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”這樣強(qiáng)調(diào)租賃者權(quán)益的方案,后續(xù)將會(huì)在更多地方推行。


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