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購房只為“住” 還有多遠(yuǎn)?

2016-12-22 15:19| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 596| 評(píng)論: 0|來自: 北京青年報(bào)

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上周在北京舉行,會(huì)議對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)工作作出具體部署。針對(duì)樓市,會(huì)議指出,要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

  要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

  要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī);赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

  其中“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位一出,即引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注與討論!俺捶俊,曾經(jīng)是街頭巷尾熱議的話題,多年以前,北京樓市里流傳著來自全國各地炒房團(tuán)的傳說。某某地炒房團(tuán)一次性買下幾十套房的事件并不是個(gè)案,炒房客和炒房團(tuán)也成為樓市中一個(gè)獨(dú)特的存在。

  不過,隨著限購、限貸政策的引入,炒房團(tuán)在北京住宅市場幾乎已經(jīng)絕跡,純粹以“炒”為目的購房的炒房客操作也變得困難起來。

  業(yè)內(nèi)人士指出,談杜絕炒房,首先要明確炒房如何定義。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,炒房并不能和投資性購房完全畫等號(hào)。在她看來,炒房主要分為兩類,一是房子買到手后短期就出手轉(zhuǎn)賣,比如一次性買了很多套,經(jīng)歷短期的持有時(shí)間,然后就全部售出。二是購房后就將房子閑置,既不出租也不自住,只等房子升值到一定水平后轉(zhuǎn)讓獲利。而普通人買房,改善居住品質(zhì)的同時(shí)期待房價(jià)上漲,自己的資產(chǎn)能夠升值的這種自住兼顧投資的需求并不能簡單的定義為炒房。

  一位經(jīng)歷過“炒房時(shí)代”的資深項(xiàng)目操盤手表示,如果說十年前市場各項(xiàng)法規(guī)制度不健全,一些客戶通過開發(fā)商改底單,偷逃交易稅費(fèi),完成投機(jī)性炒房,那么近些年隨著產(chǎn)權(quán)登記、征信體系、網(wǎng)簽合同等制度的嚴(yán)格執(zhí)行,投機(jī)性炒房在北京幾乎已經(jīng)絕跡。

  嚴(yán)格限購下為何還有炒房?

  在接受《廣廈時(shí)代》采訪時(shí),多位業(yè)內(nèi)人士都表示了目前在北京樓市的政策和價(jià)格下,想炒房并不容易。

  首先,北京樓市執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策,即使是京籍購房家庭,名下只能有兩套住房。就算通過“假離婚”等手段,能騰挪出的購房資格也十分有限。

  其次,目前北京執(zhí)行的貸款政策是首套房首付比例35%到40%,二套房首付比例50%到70%,針對(duì)二套房的商業(yè)貸款政策十分苛刻,炒房需要付出的資金成本很高。

  第三,炒房轉(zhuǎn)賣的交易成本很高,如果炒房周期在兩年以內(nèi),則要面臨契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等多重稅種。以一套原值500萬元,轉(zhuǎn)售價(jià)600萬元的房產(chǎn)為例,如果屬非普通住宅、非名下唯一住房,交易周期在兩年內(nèi),交易時(shí)要繳納的稅費(fèi)43.5萬元,而如果該套房產(chǎn)是首付50%貸款購得,兩年的貸款利息也要近30萬元,炒房獲利空間很小。

  炒房要面臨重重困難,為何市場上還是有人選擇去炒房呢?

  一位炒房客就向《廣廈時(shí)代》透露了她的想法,她表示,在目前的投資市場中,作為她這樣對(duì)金融了解較少的投資客,手里有閑錢,想要投資,似乎只有投資房產(chǎn)一條路。不過,限購確實(shí)阻擋了她的投資計(jì)劃,所以她轉(zhuǎn)向了商住房。她透露,她今年年中購買的一套商住房,現(xiàn)在已經(jīng)漲了60萬元,如果當(dāng)時(shí)把資金投向其他任何渠道,都不會(huì)有這么高的獲利。嘗到了這套房的甜頭,她就在計(jì)劃購置另一套房產(chǎn)。但是她并不打算賣掉漲了價(jià)的這套房,而是計(jì)劃通過互聯(lián)網(wǎng)金融和銀行消費(fèi)貸款來湊另一套房的款項(xiàng)。不過,她也提出了自己的擔(dān)心,商住房轉(zhuǎn)讓也要面臨不小的交易成本,如果房價(jià)不是像2016年上漲如此迅速,她的資金成本很難被覆蓋,獲利就更微乎其微。

  前文提到的操盤手表示,很多投資性購房都是為了應(yīng)對(duì)資金潮帶來的資產(chǎn)貶值,在投資渠道單一的局面下,購房避險(xiǎn)是大部分家庭的選擇。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)天然具備了投資屬性,而投資屬性出現(xiàn)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒疊加的過去一年多的財(cái)富效應(yīng)。只要房價(jià)漲,自然會(huì)有人用房子來投資。只要金融不收緊,自然房價(jià)會(huì)漲。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,2015年到2016年的這一輪房價(jià)與去年夏天股市的深度調(diào)整不無關(guān)系,在目前貨幣大量發(fā)行的情況下,普通百姓基本只有“非股即房”的投資方式。去年六月股市大跌之后,很多擔(dān)心資產(chǎn)貶值的老百姓不得不將資金投向了房地產(chǎn)市場,大量資金的流入也促使了房地產(chǎn)市場的迅速升溫。選擇炒房,主要是無其他資產(chǎn)可“炒”。

  建立長效機(jī)制促房產(chǎn)回歸居住屬性

  投資性購房,是投資渠道單一背景下,一些投資客的無奈選擇。業(yè)內(nèi)人士指出,關(guān)注此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,不應(yīng)只關(guān)注“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

  張大偉表示,首先是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確了房地產(chǎn)要建立長效機(jī)制。過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,所以經(jīng)常因?yàn)榻?jīng)濟(jì)走勢(shì)不同而出現(xiàn)波動(dòng),長效機(jī)制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時(shí)的應(yīng)急調(diào)控政策,關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會(huì)議看,下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機(jī)制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

  另外,加快租賃市場的發(fā)展也值得關(guān)注,張大偉分析表示,租賃市場不能成為市場主流的原因是因?yàn)橘I賣市場投資比例較高,在未來房地產(chǎn)建立長效機(jī)制的情況下預(yù)期租賃市場將逐漸增加影響力。

  張大偉認(rèn)為,未來政策開始“托底蓋帽”,過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化,在市場分化的基礎(chǔ)下,調(diào)控政策也開始了明顯的分化,托底蓋帽開始出現(xiàn),這種情況下,房價(jià)上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。

  胡景暉提出,此次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議在土地供應(yīng)也給出了明確指示,增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地等政策對(duì)市場都會(huì)起到積極作用。但是,土地政策里更重要的是改變地方政府的土地財(cái)政模式。只要土地出讓金是地方政府主要的財(cái)政收入來源,那么從增加收入的角度越高的地價(jià)對(duì)地方政府就越好,利益驅(qū)動(dòng)就不可避免的推高地價(jià),推高房價(jià)。只有改變土地財(cái)政模式,改變地方政府對(duì)土地收入的依賴,才能從根本上遏制房價(jià);也只有改變這種模式,才能夠積極引導(dǎo)地方政府把更多的精力放到促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激消費(fèi)上去,通過做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蛋糕,增加稅源來解決財(cái)政問題,所以,通過長效機(jī)制幫助地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴才是土地政策需要解決的根本問題。

  前文提到的操盤手表示,從一線的經(jīng)驗(yàn)看,要想讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展,只將目標(biāo)瞄向打擊炒房是有局限性的,因?yàn)楝F(xiàn)在市場上純炒房的購房者本就很少。而應(yīng)著重從增加土地供應(yīng)、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)激活房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和鼓勵(lì)居民長期持有,出租手里的閑置房源,增加市場的可租房源入手。

  胡景暉也指出,十幾年的實(shí)踐證明,交易環(huán)節(jié)的加稅不僅不能控制房價(jià),反而會(huì)嚴(yán)重增加購房者的成本,因?yàn)樵诿菜乒┎粦?yīng)求的市場條件下,交易環(huán)節(jié)的稅收最終都會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給購房人,高房價(jià)加高額交易稅令真正自住型購房人負(fù)擔(dān)更加沉重。而在持有環(huán)節(jié),稅負(fù)為零,這就為囤房炒房制造了溫床。

  如果既要解決土地出讓金的替代問題,又要解決交易環(huán)節(jié)加稅難以遏制房價(jià)上漲的問題,稅收的重點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié),實(shí)行交易環(huán)節(jié)減稅,持有環(huán)節(jié)加稅,尤其是對(duì)長期空置、多套持有的房屋進(jìn)行征稅。如果能在這方面進(jìn)行改變,那么市場的供求關(guān)系將能得到很大的改善,房價(jià)也能在很大程度上被抑制住。


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