12月9日消息，由證券日報發(fā)起并主辦的“第十二屆中國證券市場年會”于2016年12月9日在北京全國政協(xié)禮堂舉辦，主題為“創(chuàng)新引領(lǐng)增長，改革激活市場”。財政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康出席并發(fā)表演講。他表示，房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少是四個層面：第一，土地制度;第二個制度，住房制度;第三，投融資制度;第四，稅制改革。

　　財政科學(xué)研究所原所長、華夏新供給研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康

　　以下為演講實錄：

　　我怎么看待中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，這一段時間的發(fā)展一直到目前，我覺得這方面的概括經(jīng)過了波動當(dāng)中十多年單邊市場的勢，在2014年以后進(jìn)入明顯分化的冰火兩重天的狀態(tài)，冰的一邊也焦慮，火的一邊也焦慮。冰的焦慮很典型的在中央強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，而且把它表述戰(zhàn)略方面之后，三去一降一補(bǔ)，其中一項要去庫存，具體分析主要分布在一大群三四線城市，去庫存怎么去?這么多的探討之后，今年看到它的進(jìn)展其實并不太明顯，三四線城市只是降低了四個點(diǎn)左右。另外一邊火的就是在2014年上半年很多人驚呼中國房地產(chǎn)市場要崩盤，要出去一去不回往下拐點(diǎn)，一線城市抗跌能力非常明顯，到了2015年以北京首先企穩(wěn)，深圳迅速升溫，一線城市普遍進(jìn)入升溫狀態(tài)，后面帶出二線城市所謂2.5線城市一直到今年下半年一大批更多城市進(jìn)入了升溫的狀態(tài)，而且很快火的烤人，引出一系列嚴(yán)重的社會焦慮問題，決策層不得不在930出手以行政手段為主做限購限貸。

　　這樣分化的局面擺在眼前，我們不能只看到930之后確實遏制了原來大家作為最焦慮的方面一批城市它的房價表現(xiàn)成交價格迅速升溫勢頭，同時必須看到再往前的發(fā)展會是怎么樣了。現(xiàn)在回顧和當(dāng)前的分化冰火兩重天的局面，按照前面十幾年的演變來看，最大的可能是繼續(xù)打擺子坐過山車，從一端擺到另外一端。平均15個月從一端轉(zhuǎn)到另外一端，你看著現(xiàn)在的限購限貸過去屢次出現(xiàn)，但是出現(xiàn)了經(jīng)過一段時間以后新的焦慮轉(zhuǎn)到了經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)市場不振，就必須取消限購限貸甚至不惜地方政府層面不約而同給補(bǔ)貼、加強(qiáng)貸款支持等等措施，來使房地產(chǎn)市場升溫。到一定的時候再擺回來，930看到的這一波，如果這樣的幾輪調(diào)打擺子坐過山車�！蹲C券日報》已經(jīng)挑明了，過去調(diào)控所謂政策調(diào)控只治標(biāo)沒有治本，考慮如何體現(xiàn)政府在尊重市場資源配置決定作用后面更好發(fā)揮作用必須應(yīng)有的標(biāo)本兼治而治本為上的調(diào)控高水平，這是我第一個層面最基本的粗淺條的觀察之后表明的判斷。

　　第二個層面，必須把制度建設(shè)跟上。剛才說到制度建設(shè)，必須結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這個方針加以領(lǐng)會。三去一降一補(bǔ)只是切入點(diǎn)，必須解決整個制度體系怎么符合十八屆三中全會所要求的現(xiàn)代國家治理實質(zhì)，怎么樣體現(xiàn)在整個制度安排和機(jī)制連接方面市場的有效作用加上有為和有限的政府作用，形成一切潛力活力的釋放而經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中間走向長治久安。這方面跟房地產(chǎn)市場相關(guān)的制度建設(shè)是治本之策必須解決的攻堅克難的問題。中國整個改革進(jìn)入深水區(qū)，現(xiàn)在所說的制度建設(shè)都面臨著總書記所講的好吃的肉吃完了，你只要一動就要啃骨頭，硬骨頭怎么啃下來是對我們的歷史性考驗。

　　房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少是四個層面。

　　第一，土地制度，配套改革里面到現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)實際關(guān)聯(lián)的是城鄉(xiāng)結(jié)合部，還得不斷擴(kuò)大進(jìn)城區(qū)，未來幾十年中國城鎮(zhèn)化還有幾十個點(diǎn)的發(fā)展空間，未來幾十年內(nèi)有四億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)定居，不動產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，它的用地有自然壟斷性質(zhì)，誰占了別的主體沒法使用。怎么在健康的制度下可持續(xù)源源不斷形成有效供給，這是根本性的問題。我們過去處理得不好，聽到更多的大家的批評指責(zé)是土地財政，實際土地財政中國發(fā)生的只是沿海里面一些中心區(qū)域，能夠把土地賣出好價錢的這些地方政府，它確實在極高的程度上依賴土地財政。大量的中西部地區(qū)，想依賴也依賴不上，造成極度的不均衡，代儲一系列問題，同時必須承認(rèn)，它有內(nèi)在的合理性，地方政府靠山吃山靠水吃水，當(dāng)然在自己的轄區(qū)之內(nèi)開發(fā)過程中利用自己的資源稟賦，趁勢運(yùn)用土地的使用權(quán)，帶來整個開發(fā)建設(shè)過程。這里面的制度我后面專門說到重慶的案例是怎么處理的，非常遺憾，重慶案例在全國現(xiàn)在是孤本。

　　第二個制度，住房制度。住房制度思路早已經(jīng)清晰，就是必須雙軌統(tǒng)籌。在我們大家都關(guān)注的商品市場這個軌道旁邊必須還有保障房供給的保障軌。從98年朱镕基同志強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房這個概念切入到現(xiàn)在清晰聚攏到以公租房和公有產(chǎn)權(quán)房為主要形式的保障軌的供給機(jī)制。關(guān)鍵就是怎么樣能夠把有別于市場軌的保障軌上的有效供給合理形成而源源不斷地真正變成實實在在的人民群眾得實惠的落實了的共享發(fā)展里面的支持要素，使低收入階層和夾心層、大量年輕白領(lǐng)擺脫解決住房問題方面的不安和焦慮。

　　雙軌統(tǒng)籌中央已經(jīng)在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，我認(rèn)為推到了在指導(dǎo)方針方面比較合理清晰的狀態(tài)，關(guān)鍵就是怎么樣落實。

　　第三，投融資制度。大量的基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)不動產(chǎn)的開發(fā)又配套必須提供宜居城市住有所居，包括和住房相關(guān)的各種各樣的不動產(chǎn)配套，到城市綜合體到連片開發(fā)到產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營，這樣大規(guī)模的建設(shè)里面投融資機(jī)制怎么樣能夠適應(yīng)創(chuàng)新發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，當(dāng)然這里面就要說到特別重要的PPP概念，現(xiàn)在從管理部門到方方面面高度重視。李克強(qiáng)總理幾年之間以總理之尊幾十次督導(dǎo)有關(guān)部門推動PPP創(chuàng)新，財政部部門記錄在案的13次，平均一個月一次以上。決策層對這個問題的高度關(guān)注當(dāng)然帶來了進(jìn)展，但是有許多亟待解決的問題。首先從制度建設(shè)入手，法制化、契約精神的培養(yǎng)，相關(guān)的陽光化全套流程，現(xiàn)在越來越帶有細(xì)致特征的怎么刪繁就簡提高效率在PPP概念下必須解決好。而且政府企業(yè)層面必須有健康的專業(yè)機(jī)構(gòu)來形成1+1+1大于3的績效提升機(jī)制。

　　第四，稅制改革。在座的朋友聽到“稅”有天然的厭惡，社會上更是這樣，總體來說稅最好沒有，稅負(fù)越輕越好，中國走向現(xiàn)代化的話，中央十八屆三中全會再次明確房地產(chǎn)立法并適時推進(jìn)改革，到底怎么樣在實際當(dāng)中貫徹這個精神，實際推進(jìn)過程當(dāng)中沒有看到加快，還在明顯處于混沌狀態(tài)，不能符合政治局審批通過的財稅配套改革時間表的要求。

　　這四個角度的制度建設(shè)都涉及到治本，它的配套還有其它方方面面合在一起是系統(tǒng)工程，我們簡單看一個案例。重慶在這段時間在各個大城市中心城市無一不對于房地產(chǎn)市場感覺到有壓力有明顯社會焦慮的時候，重慶相對平穩(wěn)，傳遞出來的信息看到的數(shù)據(jù)，在這方面體現(xiàn)了最符合社會和諧的一種平穩(wěn)狀態(tài)。它的房價如果按照商品房交易來看也有輕微上漲，但是很低的幅度。重慶的相關(guān)政策調(diào)控是在中央有關(guān)部門掌握的大環(huán)境之下，我們必須注意到這個大環(huán)境之下重慶自己的制度建設(shè)從前面四個角度來說可圈可點(diǎn)。

　　第一，土地制度重慶在全國首創(chuàng)地票制度試點(diǎn)，一直堅持到現(xiàn)在，遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民，在政策引導(dǎo)之下把自己的宅基地還有小田變大田騰出來的田埂地面形成農(nóng)田復(fù)墾，整個農(nóng)業(yè)耕作的田畝數(shù)叫做占股平衡，在這方面是起點(diǎn)，多出來的復(fù)墾田地分五級量化到了地票市場做交易。出錢買到的類似指標(biāo)的主體實際上它的使用納入土地收儲制度到了第二步，地票和土地制度合在一起非常清晰的制度建設(shè)，相對從容地在城鄉(xiāng)結(jié)合部得到跟地票對應(yīng)的土地使用開發(fā)權(quán)，帶來有條不紊推進(jìn)城市化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。實際帶來的不光是土地的供給讓它從容均勻，不會像其它地方普遍發(fā)生的，只有靠討價還價征地拆遷機(jī)制，跟著一輪一輪釘子戶抬高成本非常難在城鄉(xiāng)結(jié)合部運(yùn)營土地，而是控制總成本，方方面面得到和諧社會環(huán)境配套的開發(fā)條件。特別重要的是遠(yuǎn)離城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民，很多討論場合沒有納入眼界的群體，他們進(jìn)入了共享發(fā)展，進(jìn)入了共享改革開放的行列。諸如此類的地票制度值得總結(jié)的制度還有很多，地票制度和土地收儲制度在重慶做的非常值得我們總結(jié)，有關(guān)部門的態(tài)度，重慶地票只許一地試點(diǎn)，曾經(jīng)成都跟進(jìn)迅速被叫停，不符合鄧小平的改革智慧，必須在這方面有大方向的判斷，跟著要允許實驗。鄧小平說的大膽地試大膽地闖，現(xiàn)在根本沒有這種氛圍，闖提都不要提，試應(yīng)該擴(kuò)大范圍，這是很實質(zhì)的問題。

　　住房制度，重慶在保障房制度有明確的量化指標(biāo)，形成整個住房供給中間1/3到40%是保障房，它的低端人群包括年輕白領(lǐng)得到相對穩(wěn)定的有效供給，解決這個階段住有所居問題。大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)不久以后需要談婚論嫁過丈母娘那一關(guān)特別容易，有公有產(chǎn)權(quán)證，就是不能上市場隨行就市交易，封殺了套利空間，住進(jìn)去的年輕白領(lǐng)過幾年收入上升，新的支付能力下出一部分錢變成完全產(chǎn)權(quán)。整個社會的和諧程度是不是一下子得到明顯提高?過上體面住有所居的生活，以后可以相對從容轉(zhuǎn)入完全產(chǎn)權(quán)房新的消費(fèi)新臺階。這是很值得肯定的，在創(chuàng)新中間值得我們重視相關(guān)的住房供給案例。如果能夠把保障軌推好托好，剩下的就是中產(chǎn)階級以上的群體，根據(jù)自己的消費(fèi)相對從容在市場當(dāng)中挑選對象競爭當(dāng)中購買的問題，怎么會有那么多的社會問題?

　　投融資制度不用多說，重慶的八大投世界銀行曾經(jīng)給與高度肯定。地方融資平臺需要進(jìn)一步規(guī)范化，有統(tǒng)計要求。重慶在這方面值得肯定的是，它能夠前面階段不得不做的調(diào)整，八大投式的融資平臺，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合優(yōu)化特征，政策性資金、市場化運(yùn)作、杠桿式放大，支持了整個基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)的宜居城市建設(shè)，這種投融資制度的創(chuàng)新對接到PPP在重慶已經(jīng)形成了比較好的經(jīng)驗案例。

　　重慶、上海敢為天下先，在那么多爭議說不清那么多的障礙之下，這兩個地方終于在本土率先推進(jìn)了住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，雖然有人說失敗。我們研究者觀察，哪里是失敗，寶貴的經(jīng)驗，柔性切入，它的效應(yīng)完全符合經(jīng)濟(jì)學(xué)分析邏輯框架，在加快房地產(chǎn)立法并適時推進(jìn)改革，運(yùn)用本土經(jīng)驗寶貴的特點(diǎn)馬上浮現(xiàn)在我們眼前，不能光講國際經(jīng)驗，我們兩地試點(diǎn)經(jīng)驗按照中央的要求在加快立法的過程中給全體國民做更多的信息的披露和大家共同討論。

　　這四個角度的改革加上貨幣政策就是標(biāo)本兼治治本為上，從這個角度來看，房地產(chǎn)稅改革我想再簡單說一句，雖然那么多人在這方面表達(dá)反對的意見，畢竟要看到中央的文件凡是成為白紙黑字的表述一向是堅持這個改革方向的�，F(xiàn)在還要回到怎么樣讓全民族一起做理性討論，借鑒國際經(jīng)驗不能照搬美國，必須借鑒重慶、上海的給出第一單位扣除的經(jīng)驗，怎么扣除?立法的過程中間方方面面可以表達(dá)自己建設(shè)性的意見，做理性討論，尋求最大公約數(shù)這是中國走向共和的很好的一次全民參與。如果把這些放在一起考慮，政策調(diào)控要跟著制度建設(shè)走，政策不光要反周期，還要在制度框架之下使政策的作用在制度框架提供長治久安的同時區(qū)別對待，以一城一策一城一案式貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方針，幾百個三四線城市情況種種不同，那邊的去庫存不能簡單依靠商業(yè)性概念，必須配上政策杠桿。這邊火起來的城市不是簡單搞限購限貸，組織有效供給，怎么組織有效供給?又說到前面四個制度改革。所有這些放到一起還是要強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治而治本為上，讓我們共同探討共同努力解決這樣的問題。