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天津樓市突進 泰鵬紅灣項目卻爛尾7年

2016-12-7 08:47| 發(fā)布者: 田紅麗| 查看: 907| 評論: 0|來自: 每日經(jīng)濟新聞

  

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  每經(jīng)記者 杜冉樂 王杰 每經(jīng)編輯 楊軍

  近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)現(xiàn),天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司的100%股權(quán)正在尋找“接盤俠”。記者實地調(diào)查了解到,該項目公司緊鄰天津著名旅游景點——基輔號航母停泊處。曾幾何時,這個被格外看好的區(qū)域,一度成為高端房地產(chǎn)項目開發(fā)的熱土。

  今年以來,天津樓市因異常躁動而遭遇新一輪調(diào)控。然而,這一切似乎與一度轟轟烈烈造勢而聲名鵲起的鵬泰紅灣高端項目關(guān)系并不大。因為其持有人正謀劃如何賣掉這個燙手山芋。曾經(jīng)的高端大盤為何會淪落至此?項目公司急于轉(zhuǎn)售背后,是否另有隱情?記者為此深入實地走訪調(diào)查,發(fā)現(xiàn)該項目除了定位與規(guī)劃等原因之外,還牽出了一家受拖累的大型信托公司。

  放眼天津房地產(chǎn)市場,還有不少房企因狂飆突進而同樣深陷泥沼,如今也只好斷臂求生。在當前樓市大變局之際,記者試圖通過這樣一個案例進行剖析,為當前房地產(chǎn)業(yè)并購整合潮提供一個范本。

  2016年上半年,天津房地產(chǎn)市場的瘋狂程度令人“目瞪口呆”。

  中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告顯示,2016年上半年監(jiān)測的35個主要城市中,32個城市房屋成交面積同比上漲,其中天津增長了一倍。天津房市整體發(fā)力的情況下,濱海新區(qū)當然“不甘落后”,表現(xiàn)搶眼,上半年共有43個項目價格上漲。僅在2016年1~5月,濱海新區(qū)商品住宅累計成交面積就達到了202.52萬平方米,同比漲幅為79.52%;整體成交均價漲至9702元/平方米,同比微幅上漲0.88%。但這似乎與天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司(以下簡稱泰鵬紅灣置業(yè))的高端項目“金航灣”關(guān)系不大。

  近來,《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京金融資產(chǎn)交易所(以下簡稱北金所)發(fā)現(xiàn),泰鵬紅灣置業(yè)的100%股權(quán)正在尋找“接盤俠”。其上述項目緊鄰著名景點航母公園,但已成了“爛尾樓”。為何會淪落到這等境地?項目公司急于轉(zhuǎn)售背后,是否另有隱情?記者為此深入實地走訪調(diào)查。

  項目現(xiàn)場:緊鄰航母主題公園卻爛尾7年

  記者網(wǎng)上檢索了一下濱海航母公園等幾個關(guān)鍵詞,彈出一個“濱海航母”的官方網(wǎng)站頁面鏈接。網(wǎng)站宣傳稱,該主題公園為國家4A級景區(qū),也是國家國防教育示范基地,除了基輔號檔案之外,還有穿越之旅、極限新體驗、基輔號社區(qū)、服務(wù)補給站、濱航旅行社等核心內(nèi)容。

  11月20日,記者來到天津,出了火車站,乘坐462路公交車,大約1個半小時后,才到天津濱海航母主題公園。雖然是周末,但令記者感到意外的是,航母公園的周邊道路上除了飛馳而過的車輛,鮮見行人。

  這里,泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)的大型高端樓盤緊鄰天津“基輔號”航母停泊處,綠色的鐵網(wǎng)柵欄將這個大型樓盤項目與該航母主題公園分隔開來。4年前,記者曾來過此地,彼時從航母公園就可以直接穿過泰鵬紅灣項目。

  按照規(guī)劃,該項目總占地接近19萬平方米,規(guī)劃建筑面積27萬平方米,容積率僅為1.08,業(yè)態(tài)包括低層住宅區(qū)(別墅區(qū))、高層公寓區(qū)、五星級金星大酒店、水秀賓館、生態(tài)美食園五個子項目。

  由于被分隔開了,記者想進入這個樓盤并不太容易,只好沿著中央大道轉(zhuǎn)入航北路,再進入魚航路。行至盡頭,沿著一條崎嶇的小路,穿越一片雜草,才來到該項目的西門。

  站在西門望去,高大的羅馬式拱門上的石材已顯斑駁,個別地方有脫落,大門正上方寫著“鈞鵬房地產(chǎn)”五個大字,而這個大門卻半隱于草叢中,加上一對石雕大象,更顯靜寂。記者還看到,大門旁邊的混凝土柱子上,裸露著生銹的鋼筋。從大門口朝院子里望去,廢棄的工地上長滿了雜草。

  進入項目之后,記者一眼就看到了一個主體工程尚未完成的大樓,朝上一望,一排大柱子上面只有一個拱形的鋼筋架,旁邊多套別墅已完工,但水泥外墻未修飾,也未安裝門窗。

  仔細看完項目之后,記者原路返回,進入航北路,但走了半個多小時,竟沒看到一個行人,唯一能打破這種寂寥的是汽車噪音,因為不時有汽車飛馳駛過。

  泰鵬紅灣置業(yè)發(fā)在各大招聘網(wǎng)站的信息透露,上述緊鄰航母公園的樓盤對外叫“金航灣”項目,早在2009年4月已停工。

  公司背景:項目公司唯一股東究竟是誰?

  北金所官網(wǎng)透露,泰鵬紅灣置業(yè)成立于2008年,注冊資本1億元,系法人獨資公司,唯一出資股東為天津鈞鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱天津鈞鵬地產(chǎn))。

  不過,推動泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的卻是天津金廈投資有限公司(以下簡稱天津金廈投資)。

  上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告陳述道,泰鵬紅灣置業(yè)上述開發(fā)項目建設(shè)初期存在前期手續(xù)不全、規(guī)劃不合理等因素,2009年4月因所在區(qū)域整體容積率調(diào)整遲遲未果,項目被迫停工。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn),泰鵬紅灣置業(yè)唯一股東多年來一直為北方信托。該信托公司的控股股東為天津泰達控股,其背后由天津市國資委實際控制。

  這到底是怎么回事?早在2008年7月,北方信托曾發(fā)行了一只期限為1年半的股權(quán)投資類集合資金信托計劃產(chǎn)品,投資標的即為泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán),當時給出的預(yù)期最高收益率為9%。

  上述信托計劃約定,信托屆滿時天津金廈投資承諾收購該股權(quán),并由天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司和天津投資集團有限公司(以下簡稱天津投資集團)提供擔保。

  經(jīng)查詢,天津金廈投資為鈞鵬地產(chǎn)唯一法人股東,也是其大股東,還是天津投資集團全資子公司。另外,天津投資集團還是北方信托企業(yè)法人股東之一。

  彼時,西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所分析過上述產(chǎn)品,認為股權(quán)回購類信托產(chǎn)品的最大風(fēng)險在于回購方和回購擔保方資信等級的高低。

  不幸的是,上述項目卻長期陷入停工狀態(tài),這讓相關(guān)利益方有些難堪。2014年9月,天津藍天拍賣與隆天拍賣受天津市高級法院委托對泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)整體公開拍賣,起拍價為5.42億元,但結(jié)果不了了之。

  記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn),去年以來至今年5月,作為上述股權(quán)回購方的天津金廈投資與鈞鵬地產(chǎn)因上述債權(quán)糾紛而多次對簿公堂。北金所標的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告顯示,天津金廈投資已勝訴,向天津市高級法院申請?zhí)幹么舜伪晦D(zhuǎn)讓的標的股權(quán)。

  12月5日,記者通過全國企業(yè)信用信息系統(tǒng)再次查詢了泰鵬紅灣置業(yè),發(fā)現(xiàn)該房企股東一欄已顯示為“無”,此前多份年報仍能證實北方信托一直為其唯一股東。

  頗為蹊蹺的是,泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)及對應(yīng)1億元權(quán)益資本被山東省高級法院司法凍結(jié),被執(zhí)行人為北方信托,執(zhí)行裁定文書號為(2010)東執(zhí)字第77-4號,凍結(jié)期限從2015年4月至2018年4月。

  記者致電北方信托,該企業(yè)旗下涉足房地產(chǎn)理財業(yè)務(wù)部的一位工作人員說不清楚該項目,需要找到了解項目的經(jīng)辦人,但比較難找。

  提及前述信托產(chǎn)品,北方信托另一位理財業(yè)務(wù)部工作人員說,這應(yīng)是他們的一個通道業(yè)務(wù),資金主要是銀行理財。

  資金困境:補交1億出讓金難倒這家房企

  北金所官網(wǎng)透露,截至目前,泰鵬紅灣置業(yè)已開發(fā)工程完成產(chǎn)值約為2.3億元。具體來看,該項目已完工部分涉及42棟獨體別墅,主體土建完成,部分別墅已完成外保溫、抹灰、屋頂瓦,別墅區(qū)河道約1600米護坡砌筑完。對于高層住宅,1、2號樓地下室完工(新規(guī)劃廢棄),五星級金星大酒店已完成打樁。

  記者還注意到,該項目還涉及一個水秀賓館,已完成1萬平方米混凝土承臺,A區(qū)主體竣工,內(nèi)部部分裝修完畢;生態(tài)美食園的主體鋼結(jié)構(gòu)已完工,部分外墻砌筑與主入口外檐羅馬柱已完工等。

  泰鵬紅灣置業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓書中陳述道,項目停工后,公司積極配合原漢沽區(qū)政府進行整改,但恰逢天津濱海新區(qū)三區(qū)合并,項目推進緩慢。

  2010年,天津濱海旅游區(qū)成立,泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目被劃歸該旅游區(qū)管理。泰鵬紅灣置業(yè)對原規(guī)劃做了調(diào)整,保留了已建成的獨體別墅,減少原商業(yè)區(qū)增加高層住宅,對金星大酒店設(shè)計細化,試圖保證容積率不變的前提下增加居住體量。

  泰鵬紅灣置業(yè)公開陳述稱,以上調(diào)整得到了天津濱海旅游區(qū)管委會支持,新的規(guī)劃方案指標也已獲原則上同意,但正式獲批須補繳約1億元出讓金。

  盡管該土地出讓補充合同已通過濱海新區(qū)國土局批準,但泰鵬紅灣置業(yè)稱,由于該項目前期投入占壓資金較長,公司已無力繼續(xù)投入,補充合同一直未簽,項目至今未復(fù)工。

  新城控股高級副總裁歐陽捷認為,規(guī)劃變更的補救辦法一般是補交土地出讓金,但中小房企往往現(xiàn)金流緊張,拿不出此類資金意味著會慢慢失去市場機會。

  除了投入資金較大之外,特別是酒店部分,盈利前景不明朗。華美酒店顧問集團首席知識官趙煥焱曾結(jié)合國家旅游局統(tǒng)計公報原始數(shù)據(jù)做過一個《2015年度酒店凈利潤率排行榜》報告,天津排名第41位,凈利潤率-13.63%,位于33個虧損城市之列。

  趙煥焱表示,泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目以酒店為亮點,但天津酒店業(yè)供大于求比較明顯!斑@個酒店的經(jīng)營前景,我不看好!

  股權(quán)轉(zhuǎn)讓:接盤方須考慮去化及現(xiàn)金回流

  據(jù)悉,轉(zhuǎn)讓方給“準接盤俠”兩個受讓方案,第一種是轉(zhuǎn)讓方賣掉100%股權(quán),受讓方支付對價6.77億元,鈞鵬及泰鵬紅灣置業(yè)負責結(jié)算原工程單位施工款,補交1億元土地出讓金,承擔外欠工程款7084萬元及泰鵬紅灣置業(yè)對鈞鵬與其他單位總債務(wù)8200萬元。

  作為承接第一種方案,受讓方享受承接股權(quán)對應(yīng)的資產(chǎn)權(quán)益,但不包括應(yīng)收鈞鵬的8667萬元款項。

  記者注意到,第二種方案則是項目實際控制人保留部分股權(quán),與受讓方合作開發(fā),利益共享、風(fēng)險共擔,相關(guān)具體事項需另行商議。

  為此,標的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告特意強調(diào),該項目坐落于中國第三經(jīng)濟增長極環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城轄區(qū)內(nèi)(原屬濱海旅游區(qū)),緊鄰“基輔號”航母停泊處,東臨渤海灣,南至中新生態(tài)城旅游區(qū)“航母軍事主題公園”核心區(qū)。

  “沿海稀缺的土地資源是各個開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點,其區(qū)域優(yōu)勢不言而喻。”標的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告說,別墅區(qū)42棟獨體別墅已完工,只需內(nèi)外檐裝修即可銷售,回款迅速。

  黃金灣投資集團董事長申威向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,項目并購要先考察市場,地段決定市場潛力,還要算未來的趨勢和漲幅空間還有多大。

  天津市濱海新區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至2015年底,濱海新區(qū)全區(qū)常住人口為297.01萬,戶籍人口123.92萬,全區(qū)戶籍戶數(shù)為45.96萬戶,同比均有小幅增長,但對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),這里更多的是非戶籍流動人口。

  在泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目實地調(diào)查中,記者走訪了近兩個小時,發(fā)現(xiàn)周邊連一家飯館都沒有。但在股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中,轉(zhuǎn)讓方對外描述說,“依托生態(tài)城的區(qū)域影響力,依靠成熟的生活及商業(yè)配套,必將對項目銷售產(chǎn)生積極影響!

  一家上市房企高管表示,該項目負債不高,凈資產(chǎn)還是有的,但別墅和高層能否迅速去化是面臨的最大問題,接盤須考慮現(xiàn)金回流。申威也認同這一點,他說產(chǎn)品去化時間需要考量,畢竟10年掙1億元,和1年掙1億元,帶來的資金成本不一樣。

  “有些項目貌似很好,但背后有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛,即便是好項目也難以收購。還有一些項目有些瑕疵,比如規(guī)劃不合理等,也會造成項目很好,無人問津。這些都是并購中的‘坑’。”申威強調(diào)說。

  當前,泰鵬紅灣置業(yè)100%股權(quán)仍在北金所掛牌求轉(zhuǎn)讓。記者致電鈞鵬地產(chǎn)公開電話,但是一打過去,對方就直接掛斷了。北金所一位相關(guān)業(yè)務(wù)員說,這個項目掛牌很久了,目前項目信息還沒更新。

  市場環(huán)境:行情低迷導(dǎo)致房企甩盤轉(zhuǎn)賣

  熟悉天津房地產(chǎn)市場的一位并購人士表示,濱海新區(qū)比武清距離北京要遠,目前有一些打了很高折扣的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓,但還是無人接盤。

  不只是泰鵬紅灣置業(yè)的一個項目,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了天津主城區(qū)之外,該市周邊郊區(qū)縣房地產(chǎn)項目銷售一度低迷,讓不少大型上市房企深陷其中,被迫“斷臂求生”,一些地產(chǎn)“禿鷲”開始虎視眈眈。

  去年底,津濱發(fā)展位于天津濱海新區(qū)的一幅地塊編號為“津濱漢(掛)201108號”的城鎮(zhèn)住宅用地被該當?shù)刂鞴懿块T認定為閑置土地,并被有償收回。

  津濱發(fā)展解釋道,該地塊由于多方原因造成長期無法開發(fā),閑置至今已近四年,不但對公司資金安排造成了一定影響,當?shù)厥袌霏h(huán)境也發(fā)生了重大變化,收回后錄得虧損金額約4800萬元。

  今年初以來,天津松江多次披露其公開轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)及在建工程的公告,比如賣掉位于靜海縣團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目、位于靜?h團泊新城西區(qū)健康大道西側(cè)、平湖路北側(cè)的團泊西區(qū)四號地依山郡項目、位于武清區(qū)京津公路東側(cè)、武寧路北側(cè)的天汐園在建項目等。

  實際上,上述多個在建工程均位于天津的郊區(qū)縣,比如水岸恬園項目掛牌時并無意向受讓人,最后被天津松江持股20%的一個關(guān)聯(lián)接盤方摘得,但基本屬于平價成交。

  前三季度,天房發(fā)展歸屬于母公司的凈利虧損約2.7億元,扣非后凈利虧損約3.7億元,問題的根源就在于主要結(jié)算項目位于天津市外環(huán)線以外的津南區(qū)雙港新家園的新科園、新盈莊園項目和東麗區(qū)華明新家園的天欣錦園項目等,這些項目所在區(qū)域及周邊整體房地產(chǎn)供應(yīng)較多,項目售價提升空間有限等。

  不過,記者也注意到,在有人甩賣的同時,也有人在挺進天津樓市。今年9月,藍光發(fā)展豪擲逾16億元收購了廣西江宇地產(chǎn)和一個自然人合計持有天津江宇海匯地產(chǎn)100%股權(quán),從而首次間接布局到天津并拿下津南區(qū)江宇城項目。

  10月下旬,湯臣集團突然公告其擬轉(zhuǎn)讓天津津灣置業(yè)51%股權(quán),該標的企業(yè)持有天津市和平區(qū)中心區(qū)域的津灣廣場二期項目,受讓方為溫州一家私募投資機構(gòu),但從交易構(gòu)架來看,該受讓方須火速向標的企業(yè)輸血8億元,以緩解湯臣資金投入之憂的意圖明顯。

  11月底,景瑞控股將子公司天津景秀100%股權(quán)以8億元直接賣給了恒大地產(chǎn),這意味著后者將間接拿下位于天津?qū)氎鎱^(qū)的天津景瑞英郡項目。


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