自全國(guó)多地在9月末陸續(xù)公布新政以來(lái)，多個(gè)城市的樓市成交量出現(xiàn)了不同程度的降溫。然而，在多個(gè)城市已紛紛在土地招拍掛政策上出臺(tái)嚴(yán)格限制的同時(shí)，房企依然在北京、合肥、福州、武漢、長(zhǎng)沙等城市瘋狂搶地。

　　多城土地市場(chǎng)火熱依舊

　　就在11月30日，合肥迎來(lái)首場(chǎng)“限價(jià)+搖號(hào)”式土拍。在嚴(yán)格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價(jià)率均超過(guò)150%，甚至200%。

　　在最近的全國(guó)土拍市場(chǎng)上，合肥并不是個(gè)例。同樣是在11月30日，濟(jì)南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競(jìng)價(jià)輪次突破百輪，溢價(jià)率超過(guò)150%。

　　11月28日，杭州主城區(qū)7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地，成交金額達(dá)133.9億元。其中，丁橋宅地溢價(jià)率達(dá)100.73%，三墩北單元地塊溢價(jià)率也達(dá)82.75%，刷新板塊樓面價(jià)。

　　回溯至11月22日這一天，廣州、武漢、長(zhǎng)沙三個(gè)城市同時(shí)迎來(lái)土地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過(guò)40家房企的爭(zhēng)搶下，土地出讓時(shí)間竟持續(xù)了近9個(gè)小時(shí)。武漢雖然在出讓地塊中有5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”，但仍然誕生了總價(jià)為110億元的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億元。長(zhǎng)沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價(jià)率競(jìng)出，9240.8元/平方米的樓面價(jià)更是刷新了長(zhǎng)沙的最高紀(jì)錄。

　　在此前一天，福州公開(kāi)出讓了9幅可建住宅用地，雖然首次采用了限地價(jià)、競(jìng)無(wú)償提供住宅建筑面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達(dá)到限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，總成交金額超過(guò)117億元。

　　北京的土地市場(chǎng)也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”后首批“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”四宗住宅地塊上市。其中三宗地進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅建設(shè)環(huán)節(jié)，房企將100%自持住宅用地部分。11月28日，房山兩宗綜合商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。其中，長(zhǎng)陽(yáng)地塊經(jīng)過(guò)200多輪角逐，龍湖首開(kāi)聯(lián)合體以37.8億元拿下該地，溢價(jià)率達(dá)200%。

　　優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求

　　實(shí)際上，在此之前，上述多個(gè)城市已經(jīng)紛紛出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，并在土地拍賣(mài)政策上出臺(tái)嚴(yán)格限制，以試圖減少高地價(jià)的產(chǎn)生。但是為什么依舊難以限制房企在這些城市的拿地?zé)崆椋?/p>

　　“這次福州土地拍賣(mài)有政策限制，價(jià)格方面更好把控。”一品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。另一方面他也坦言，從去年開(kāi)始福州這類(lèi)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊消化了不少，現(xiàn)在不出手，未來(lái)這樣的地塊恐怕會(huì)越來(lái)越少。

　　正如他所說(shuō)，福州最近土地供應(yīng)表現(xiàn)出趨緊態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，10月福州土地供應(yīng)明顯收緊，供應(yīng)面積僅為14.67萬(wàn)平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬(wàn)平方米，但供求比依舊降至0.41，呈現(xiàn)出明顯的“供不應(yīng)求”狀態(tài)。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區(qū)地塊的機(jī)會(huì)，加碼此次的福州土拍。

　　而在這次土地市場(chǎng)成交熱潮中，南京、合肥等城市也表現(xiàn)出土地不算充裕的狀況。

　　據(jù)了解，南京市曾在10月5日發(fā)文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬(wàn)平方米宅地入市，并且其中還包括了超過(guò)30萬(wàn)平方米有著苛刻條件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬(wàn)平方米。

　　無(wú)獨(dú)有偶，之前一直傳聞市場(chǎng)供應(yīng)緊張的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批準(zhǔn)供應(yīng)的居住土地信息，面積超6000畝。此次大面積地塊信息披露也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為了平抑市場(chǎng)預(yù)期，從供應(yīng)端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的一次調(diào)控。

　　根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的10月，其監(jiān)控的調(diào)控城市土地成交建筑面積為970萬(wàn)平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

　　“近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足�！笨硕�瑞研究中心研究員楊科偉表示，這是房企在限購(gòu)限貸背景下依舊熱衷于在一二線(xiàn)城市拿地的重要原因。

　　拿優(yōu)質(zhì)地、賭未來(lái)預(yù)期

　　房企選擇在市場(chǎng)趨冷時(shí)拿地，不僅是看中了優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，似乎也有其無(wú)奈的一面。

　　新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷曾表示，“如果我們看當(dāng)前的房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)氐貎r(jià)比，這是算不過(guò)賬的。絕大部分是對(duì)賭未來(lái)預(yù)期”。北京一品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾對(duì)記者表示，能拿到合理價(jià)格的地塊自然好，但是為了能夠繼續(xù)在目標(biāo)城市布局，高價(jià)拿地多少也有些迫不得已�！艾F(xiàn)在賭一把，總好過(guò)失去這些潛力市場(chǎng)。”

　　實(shí)際上，房企之所以選擇在市場(chǎng)趨冷時(shí)拿地也是因?yàn)榭吹竭@些區(qū)域潛在的巨大購(gòu)房需求。

　　楊科偉認(rèn)為，目前調(diào)控城市的需求只是被暫時(shí)限制�；仡櫧�年市場(chǎng)走勢(shì)不難發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)、限貸等政策并沒(méi)有從根本上滅失合理購(gòu)房需求，只是將購(gòu)房需求延后，并且當(dāng)這部分購(gòu)房群體再度回歸市場(chǎng)時(shí)，往往迎來(lái)的是需求爆發(fā)。

　　正如他所說(shuō)，從最新月度數(shù)據(jù)來(lái)看，大多數(shù)調(diào)控城市仍然處于供不應(yīng)求的局面。如京滬穗深10月份新增供應(yīng)量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領(lǐng)預(yù)售證更是幾近“封0”。在克而瑞監(jiān)測(cè)的調(diào)控城市中，僅南京、合肥、濟(jì)南供求比大于1。

　　而另一方面，出臺(tái)調(diào)控的城市房?jī)r(jià)增幅雖然放緩，但并未出現(xiàn)回落。這也給房企在這些城市拿地帶來(lái)了信心。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控城市房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)中位數(shù)為101.5，仍然高于非調(diào)控城市的100.6。就房?jī)r(jià)上漲速度而言，調(diào)控城市仍然處于領(lǐng)先位置。

　　因此，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)的土地開(kāi)發(fā)而言，限購(gòu)、限貸的影響有限，不會(huì)真正影響企業(yè)對(duì)地塊的價(jià)值判斷。

　　但與此同時(shí)，房企的拿地?zé)崆槭欠駮?huì)引發(fā)進(jìn)一步的土拍政策限制也引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)媒體表示，從部分城市土地出讓條件變化來(lái)看，也正在逐漸征求房企的意見(jiàn)。因?yàn)檫^(guò)于復(fù)雜或苛刻的出讓條件，會(huì)間接推高房企拿地成本，尤其是地價(jià)測(cè)算成本。后續(xù)穩(wěn)定土地市場(chǎng)的方向已經(jīng)明確，其中將包括加大供應(yīng)規(guī)模，以及對(duì)部分過(guò)熱市場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)行各類(lèi)新的管制。