是餡餅還是陷阱? 起底房企土儲熱情再燃原因

　　本報記者沈浪上海報道

　　風(fēng)云突變，11月22日過后，在經(jīng)歷了福州、長沙、廣州、武漢幾場土拍之后，房企土儲排名又更新了。新一輪的拿地窗口，對于房企而言，是陷阱抑或機(jī)會?

　　易居研究院智庫中心為21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獨家提供了一份上市房企拿地數(shù)據(jù)(剔除了混合出讓用地與工業(yè)用地)。據(jù)此數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年內(nèi)買地金額前五名分別為：融創(chuàng)中國、萬科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn)。

　　近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃。對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析原因為兩個：第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鏈相對比較充裕的企業(yè)抓住機(jī)會補(bǔ)充土地儲備，現(xiàn)階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對于某些房企而言是機(jī)遇;第二，大部分房企每年有投資目標(biāo)，個別區(qū)域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區(qū)域公司的激勵等產(chǎn)生影響。

　　總部位于上海的某房企執(zhí)行總裁指出近來的土拍風(fēng)潮頗有強(qiáng)弩之末的意味。他認(rèn)為，現(xiàn)在的地價相比高點的時候會回落一點，但仍算不上低點�！爱�(dāng)調(diào)控周期來臨的時候，會導(dǎo)致城市分化，這時區(qū)域負(fù)責(zé)人的動力會變得更強(qiáng)”。

　　一名深諳深圳與上海市場的業(yè)內(nèi)資深人士指出，房企大部分并無明確戰(zhàn)略目標(biāo)，仍是機(jī)會導(dǎo)向，一二線城市就是房企眼中的機(jī)會點，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈�！白罱�房企在一線城市拿不到地，只有轉(zhuǎn)而求其次去二線城市”。

　　土儲與去化邏輯

　　房企土儲情況與庫存情況一直有微妙關(guān)聯(lián)，并且近期房企開啟新一輪拿地窗口，加上市場供應(yīng)節(jié)奏變化，多方變化合力之下，樓市變局在所難免。

　　常規(guī)來說，以下三類企業(yè)會積極進(jìn)行土儲，即企業(yè)在本年度前九個月已經(jīng)完成了銷售指標(biāo)、拿地指標(biāo)還沒有完成、融資的錢(項目資金來源也有可能來自銷售回款、集團(tuán)融資等)還沒有用完。以碧桂園為例，該公司2016年初宣布今年將花500億買地，但是以易居研究院的數(shù)據(jù)看來，不過才花了計劃金額的1/4。

　　2016年1月至11月22日，包括上述五家(融創(chuàng)中國、萬科、綠地集團(tuán)、恒大、保利地產(chǎn))拿地較多的房企在內(nèi)，買地超過百億的房企有26家之多。

　　各家房企的土地儲備高下立現(xiàn)，這也與它們的庫存正相關(guān)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道此前曾報道過今年三季度房企的庫存情況，一方面房企存貨金額呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，另一方面高周轉(zhuǎn)又帶動了激進(jìn)的土儲策略，導(dǎo)致存貨增加。根據(jù)今年三季度A股上市房企存貨排名情況，存貨規(guī)模超過千億元的房企仍然是6家，分別是萬科4467億元、綠地控股4281億元、保利地產(chǎn)2974億元、招商蛇口1356億元、華夏幸福1307億元以及首開股份1188億元。

　　激進(jìn)的土儲戰(zhàn)略導(dǎo)致成本增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至11月23日，在出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達(dá)到了37家，合計拿地為9108億，合計建筑面積為8066.7萬平米，平均拿地成本為112910元每平米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個城市拿地的平均成本增加高達(dá)42.8%。

　　然而，市場的變化，房企冷暖自知，高周轉(zhuǎn)或?qū)⒊擅魅拯S花。以上海為例，進(jìn)入4季度后，商品住宅備案交易量大跌，最近一兩周的備案交易量基本上在10萬-12萬平方米左右。9月份之前，基本上在25萬-35萬平方米左右。

　　張宏偉分析認(rèn)為，如果房企今年買了高價地，兩年之后開始賣(拿了高價地一般不會立即進(jìn)入高周轉(zhuǎn)，市場條件也不允許)，在隨后的1-2年銷售周期內(nèi)，或許還能趕上下一輪的資產(chǎn)增值機(jī)會。這也是企業(yè)愿意出手補(bǔ)倉的邏輯，前提是企業(yè)已對項目開發(fā)周期拉長有所認(rèn)知。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，50大城市拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提醒道，有的房企仍寄希望于部分高價地項目后續(xù)伴有的城市規(guī)劃利好，進(jìn)而影響相應(yīng)土地的價值和價格。但如果企業(yè)后續(xù)融資不到位，這些高價地項目潛在的經(jīng)營成本會比較高。

　　危險信號，頹勢延續(xù)?

　　中原地產(chǎn)市場研究部分析師盧文曦指出，市場去化節(jié)奏不太好，對于房企來說也并非壞事，土地供需矛盾明顯，意味著未來1-1.5年內(nèi)市場新增供應(yīng)減少，供求關(guān)系決定價格前提下，抓住時機(jī)仍然有機(jī)會出貨。比如近期上海部分10萬元/平方米以上的高端住宅去化增加，上周(11月14日-11月20日)豪宅成交82套，環(huán)比增加115.8%。

　　然而并非每家房企都能踩準(zhǔn)銷售節(jié)點。市場瞬息萬變。一個鮮活的案例發(fā)生于長三角地區(qū)城市——無錫：今年5月底開盤的萬科海上傳奇，最低售價1.1萬元/平方米，價格一路飆升，到9月的時候，已賣到2.8萬元/平方米。萬科是去化能手，在10月2日無錫出臺限購令之后，“海上傳奇”項目降價至1.5萬元/平方米，目前近乎清盤。反觀萬科周邊的競品，例如在無錫最貴樓盤——萬科信成道旁邊的寶能城，最初定價8000元/平方米，由于去化困難，一直封盤，等到9月市場瘋狂的時候，寶能城由于調(diào)價等問題遲遲未能開盤，白白錯失銷售時機(jī)。萬科信成道另一競品——融科璦頤灣定價策略也有短板，相比萬科信成道一直保持的3.2萬元/平方米均價，融科璦頤灣卻以2.2萬元/平方米一路降至1.6萬元/平方米;中海鳳凰熙城定價1.8萬元/平方米，在萬科海上傳奇突然從2.8萬元/平方米價格高峰降至1.5萬元/平方米的低谷時，只好也隨之降到了1.2萬元/平方米。

　　無錫市場變化可以看作是一二線城市的縮影。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方了解獲悉，上海多家房企已經(jīng)有意將預(yù)售證申請時間押后，有個別拿了預(yù)售證的高端項目也不想大張旗鼓銷售，希望拖延銷售周期，爭取漲價空間。其中一家房企高管透露，或許明年一季度后期會出現(xiàn)推盤時機(jī)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士也判斷，房企在明年一季度大體上不會有推盤動作。主要由于2017年1月底處于春節(jié)假期，按照往年經(jīng)驗，1月下半月至2月初不會有新盤推盤。推盤周期會集中在4月下半月，也就是說，一季度在政策高壓、春節(jié)假期、開盤時間點等因素疊加下，房企基本不會有營銷大動作，屆時甚至?xí)�出現(xiàn)交易量跌至低谷的狀態(tài)。