近年來,開發(fā)商無證售房、捂盤惜售、出售抵押或查封房產(chǎn)等行為讓廣大購房者苦不堪言。 針對房地產(chǎn)交易市場亂象,各地房管部門試圖通過扣除信用分、信用評級、公示等方法試圖規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為。 作為較早啟動信用公示管理的地方之一,湖北省武漢市房管部門如今已在官網(wǎng)公布120余條房地產(chǎn)企業(yè)不良信用信息記錄,并扣除相應信用分。 《法制日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),武漢房產(chǎn)市場“信用黑名單”制度,在落地過程中面臨著消費者和房產(chǎn)商雙雙“不買賬”的現(xiàn)實尷尬。 信用扣分“延時” “該買的還得買,已經(jīng)買了的不還得認栽?” 聽說賣房給自己的開發(fā)商前不久上了武漢房管部門的“不良信用記錄”,武漢市民李純(化名)有些不以為然。 2013年,李純在武漢“漢口印象”購買了一套60多平方米的住宅,合同約定交房期為2015年5月31日。不料,由于開發(fā)商資金問題導致項目陸續(xù)停擺,李純至今沒能拿到房屋。 為推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,今年年初,武漢建立起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案和信用公示平臺,將房企違法違規(guī)行為計入信用檔案并向社會公示。 今年8月11日,“漢口印象”項目開發(fā)商家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司遭武漢市房管局一次性扣除20分信用分。 截至目前,武漢市房管局已先后25批次在官網(wǎng)公布共計122條房地產(chǎn)企業(yè)或項目違法違規(guī)行為信息。公示項目包括企業(yè)名稱、扣分項目名稱、扣分原因以及具體扣除分值等。 《法制日報》記者近日走訪發(fā)現(xiàn),存在“未取得商品房預售許可證,提前向買受人收取預定性質(zhì)費用”或“項目委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房”“未按規(guī)定將房價款存入監(jiān)管專用賬戶”等違法違規(guī)行為的相關(guān)房地產(chǎn)公司,在被公示前大多已正式取得相關(guān)證件或是房源已售罄。 在被武漢房管部門公示前,作為目前為止被扣分最多的企業(yè),家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司已向當?shù)胤ㄔ荷暾埩似飘a(chǎn)重整。從2014年起,“漢口印象”的業(yè)主就多次向有關(guān)部門反映問題。 與受訪的眾多消費者一樣,李純覺得,比起“延時”的信用公示,購房者更需要房產(chǎn)項目在開盤前的相關(guān)信息,比如開發(fā)商售樓前的申報備案情況、樓盤質(zhì)量狀況等,只有真正監(jiān)管到位,才能讓消費者不再事后買單。 多家房企反復上榜 武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示,在122條扣分記錄中,上榜企業(yè)多被扣除1至5分不等信用分數(shù),多家企業(yè)多次因同一房產(chǎn)項目上榜。 今年8月8日、8月17日及9月30日,武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司先后三次因其開發(fā)建設的“光谷滿庭春MOMΛ”項目上榜扣分名單,是被扣分公示次數(shù)最多的企業(yè)之一。 公示資料顯示,“光谷滿庭春MOMΛ”二期項目存在“未達到合同約定的交房條件,將商品房擅自交付使用”“未取得商品房預售許可,向買受人提前收取預訂款性質(zhì)的費用”“商品房價目表未嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售”三大問題。 近日,因被曝出“以精裝修標準到房管部門進行價格備案,以毛坯房向業(yè)主交付”問題,武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司再次被推上輿論浪尖,數(shù)百名業(yè)主試圖和開發(fā)商協(xié)商未果多次信訪。 《法制日報》記者數(shù)次聯(lián)系當代節(jié)能置業(yè)有限公司總部及武漢子公司,接線人員表示會通知有關(guān)負責人員盡快予以回復。截至發(fā)稿前,記者并未收到回復。 此前,武漢萬達東湖置業(yè)有限公司也曾因其開發(fā)的萬達御湖世家項目存在發(fā)布不實信息、哄抬房價等情況而兩次上榜不良信用信息名單。 由武漢聯(lián)投生態(tài)城房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“聯(lián)投花山郡”項目,分別于今年5月11日、9月20日因“未取得商品房預售許可,以投資理財?shù)男问介g接向購房者變相收取具有預定性質(zhì)的購房款”“未取得《商品房預售許可證》,提前認籌收取部分購房人購房款,被房管部門依法下達行政處罰決定書”累計被扣除13分信用分數(shù)。 武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示,今年3月首批公示以來,包括武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司、武漢萬達東湖置業(yè)有限公司在內(nèi)的21家房產(chǎn)開發(fā)公司先后2到3次被扣分。 執(zhí)行效力有限 根據(jù)《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于企業(yè)信用信息管理暫行辦法》規(guī)定,每家房產(chǎn)企業(yè)信用基礎分為100分,無證銷售、囤積房源、捂盤惜售等行為列入扣分項;累計扣減后得分低于60分,或是一年內(nèi)同類違法違規(guī)行為出現(xiàn)三次及以上,納入“警示名單”重點監(jiān)管,并作為降低或注銷房企資質(zhì)的重要依據(jù)。 武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場監(jiān)管處副處長屠浩文說,有的企業(yè)兩到三次“上榜”,均是因為不同違法違規(guī)行為;目前沒有企業(yè)被納入警示名單或資質(zhì)受影響。 對于多次被扣分問題,“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓部多名工作人員認為“很正!,武漢幾乎所有樓盤都存在類似行為。 “總共100分,60分及格,不痛不癢,扣個一兩分能有什么呢?”武漢當代節(jié)能置業(yè)有限公司一名置業(yè)顧問直言。 萬達御湖世家項目售樓部工作人員說,售樓部已經(jīng)按要求公示了商品房價格信息,“只是扣了兩分而已,不會對消費者有什么影響”。 與銷售人員所認為的“很正常”不同,屠浩文則認為,信用公示的目的不是要把企業(yè)“搞死”,而是要規(guī)范其銷售行為,該措施的整改效果好于以往單一依靠行政處罰的管理方式,“我們認為效果還是比較明顯的”。 “以前主要是靠行政處罰,現(xiàn)在新增了信用公示這一塊,該依法查處的我們也在依法進行查處!蓖篮莆恼f,以往,房管部門單一的對開發(fā)商進行行政罰款可能產(chǎn)生不了多大效果,但將其違法違規(guī)行為廣而告之后,企業(yè)付出的隱形代價會更大,進而起到倒逼行業(yè)規(guī)范的作用。 嚴防權(quán)力尋租 在中南財經(jīng)政法大學法學院副教授王永強看來,面對房地產(chǎn)行業(yè)暴利,幾十萬元、上百萬元的行政罰款或是簡單的信用公示無法起到有效作用,規(guī)定沒有威懾力,就會顯得太無力。 “每次扣三五分,扣到60分以下起到一個警示作用,到底有多大意義呢?”王永強說,房地產(chǎn)項目具有很強的地域性,群眾選擇性不多,即便知道項目不規(guī)范也可能不得不買;要解決企業(yè)違法違規(guī)問題,其根本在于相關(guān)部門嚴格執(zhí)法,改變各方利益糾葛致使法律在房地產(chǎn)行業(yè)面前“失效”的現(xiàn)實狀況。 王永強直言,采用信用公示方式予以規(guī)范,應保證設置科學的扣分公示標準,不管大小企業(yè)、大小項目,該扣分一律扣分,防止權(quán)力尋租;同時,建立起相應懲罰追責機制作為保障,公示行為本身才有意義。 “現(xiàn)在有很多公司,由于主管部門在管理方面缺乏行之有效的手段方式,使得管理缺位,應該說,房管局通過這樣一種手段進行監(jiān)管是一件好事,值得鼓勵!蔽錆h大學法學院教授江國華說。 江國華認為,通過信用公示會給企業(yè)帶來一定壓力,短期內(nèi)可能實施效果有限,但若是能建立起科學規(guī)范的公示評審程序和相關(guān)的責任追究制度,對未來房地產(chǎn)銷售市場管理將起到很大作用。 在接受記者采訪時,華中科技大學力學與土木工程學院退休教授趙憲堯直言,信息公開,更重要的是讓群眾知道商品房的真正價值;部分政府部門、開發(fā)商、營銷商以及炒房者等既得利益者相互勾結(jié),對真正有購房需求的老百姓造成損害,說到底還是不誠信和相關(guān)部門不作為的問題。 |
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