銀行與房地產(chǎn)親密度調(diào)查

　　監(jiān)管收緊促使涉房貸款獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)

　　道高一尺，魔高一丈!

　　假離婚購房的套路雖然離譜，且已經(jīng)被多地監(jiān)管重拳出擊，但據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，還有更離譜的“零首付”購房。與首付貸放大樓市杠桿不同，“零首付”意在假購房真貸款。

　　“用購房的方式幫你融資”，福建的李先生表示，“可以融資50萬元-80萬元�！�

　　“中介公司說通過虛擬買房為我辦貸款，我不用出首付，貸款辦下來才知道所謂的中介公司墊款其實(shí)全是向小貸公司高息借款的套路，而且買房是真的而不是口頭所約定的虛擬;目前僅是我所知道的類似的情況就有很多，現(xiàn)在我們都不知道該怎么辦了”，借款人小路(化名)選擇了通過互聯(lián)網(wǎng)求援。

　　“零首付”實(shí)為套路

　　關(guān)于購房貸款，江湖套路可謂層出不窮。

　　在今年春節(jié)以前，首付貸還沒有被監(jiān)管明確定性，而且由于部分P2P平臺的介入，首付貸還一度頂上了互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的光環(huán)。但是，隨著首付貸杠桿風(fēng)險(xiǎn)被重視，監(jiān)管已經(jīng)屢次出手對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)的的金融業(yè)務(wù)開展清理和整頓。然而，如今雖然首付貸已成為過街老鼠，但是比首付貸更為不靠譜的“零首付”卻依舊潛行，且手法更加復(fù)雜。

　　《證券日報(bào)》記者日前注意到，有中介人士高調(diào)宣傳“用購房的方式幫你融資”。

　　本報(bào)記者聯(lián)系上述福建的李先生并了解到，“可貸款50萬元-80萬元”，而其推薦的可購樓盤位置主要集中于福建省，包括閩侯上街、福清、長樂等地區(qū)，對于購房人的要求僅僅是“25周歲-50周歲，全國戶口都可以;征信良好，信用卡不超過5張，已有負(fù)債不超過30萬元，如果已婚，第二產(chǎn)權(quán)人負(fù)債不超過50萬元”。

　　符合上述條件的借款人所需提交的材料僅包括身份證、戶口薄、詳版征信報(bào)告、半年的銀行流水和工作證明。

　　此外，還有別墅廣告直接對潛在購房人進(jìn)行了分類，對于購房人“房子總價(jià)200萬元，首付只需要5萬元，無論月供多少，免費(fèi)送五年月供”;對于融資客戶，“只要5萬元定金，公司一手操作可以幫助融資100萬元，介紹客戶也可獲得高額傭金”。

　　一切看起來如同那句經(jīng)典的兒童學(xué)習(xí)機(jī)廣告語——“so easy，媽媽再也不用擔(dān)心……”

　　然而，據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，事情并沒有這么簡單。

　　“我買的房子總價(jià)56萬元，中介對我說零首付，中介公司墊款6萬多元，房地產(chǎn)商墊款10萬多點(diǎn)，銀行按揭貸款39萬元。如今，向中介借款的部分我需要繳納每月4分的利息，買房辦理的貸款每個(gè)月按揭還貸數(shù)千元，房地產(chǎn)商墊付的錢也得還;另外憑借抵押房子申請的7萬元貸款也被收取了多百分之二十多的‘點(diǎn)子費(fèi)’”，小路表示，“簽了協(xié)議我才發(fā)現(xiàn)，7萬元貸款并不是我之前以為的跟銀行貸款，而是向小貸公司借錢，利率要高很多，如今我想反悔，才發(fā)現(xiàn)手里什么證據(jù)也沒有。”

　　所謂的“點(diǎn)子費(fèi)”是民間的一種說法，多指不符合國家法律法規(guī)的、無資質(zhì)的收費(fèi)，具體的點(diǎn)子是收、付雙方自行約定的百分?jǐn)?shù)，1%為一個(gè)“點(diǎn)”。

　　《證券日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，這種“信用白戶零首付購房融資被騙”的情況，在全國多地多有發(fā)生，購房人大多是為了套現(xiàn)，反而背負(fù)了一大筆債務(wù)。為了招攬客源，部分中介甚至向購房人承諾“借款不接入征信系統(tǒng)，不用真還錢”，但是今年10月份有網(wǎng)友表示遭遇類似騙局，“公司跑了，房產(chǎn)證和土地證都被拿走了”。

　　抵押貸轉(zhuǎn)向“民間”

　　國家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，多城房價(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

　　雖然，樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效，但是多地樓市調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼：杭州、武漢與深圳相繼發(fā)布了樓市新政，從公積金、社保與貸款首付比例等方面進(jìn)行了限定。

　　監(jiān)管的收緊，無疑將促使涉房貸款的獲批難度加大，于是部分小貸公司將目光投向了房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　“南京的房產(chǎn)，如果是申請一押貸款，月息1.1%，加上一年服務(wù)費(fèi)(3.5%);如果是申請二押貸款，月息1.1%，半年的服務(wù)費(fèi)2.5%”，南京的常先生表示，其有途徑找小貸公司做房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。

　　所謂一押，就是指首次抵押房產(chǎn);而二押則是指在不同的機(jī)構(gòu)或公司進(jìn)行第二次抵押。

　　按照常先生的叫價(jià)，一押貸款的年化成本(利息加服務(wù)費(fèi))為16.7%，而二押貸款的年化成本(利息加服務(wù)費(fèi))為18.2%。上述價(jià)格較銀行抵押貸利率明顯偏高，對于銀行來說，無抵押無擔(dān)保的信用借款的利率一般在年化15%-18%之間，抵押貸款的利率通常僅僅是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上略有上浮。

　　然而小貸公司或許是由于資金有限，即便看到了“商機(jī)”，也有無錢可放的無力感，因此，將相關(guān)資產(chǎn)包裝成理財(cái)產(chǎn)品向民間投資人銷售則成為了其融資之道。

　　“月息可達(dá)1%，年化12%，秒殺各類銀行貼息存款、銀行理財(cái)、信托產(chǎn)品、資管產(chǎn)品!”，資金中介高先生表示，“房子(純住宅)抵押業(yè)務(wù)長期而且大量的尋找出資人。”

　　高先生強(qiáng)調(diào)，“房子搬不動(dòng)、背不走，可以通過房管所辦理‘公證+抵押登記(他項(xiàng)權(quán)證)’;此外，公司通過借前盡職調(diào)查、多年的一線風(fēng)控經(jīng)驗(yàn)、借后管理以及免費(fèi)催收來全程保障資金安全”。

　　通過上述所謂的金融服務(wù)可以看出，一條由“出資人-小貸公司-借款人”構(gòu)建的資金流動(dòng)鏈條看起來是多贏的局面，但是動(dòng)輒年化成本15%以上的抵押貸款，其資金流向風(fēng)險(xiǎn)和借款人的償還能力又豈能是中介寥寥數(shù)句經(jīng)驗(yàn)就能保障的呢?尤其是房產(chǎn)二押貸款業(yè)務(wù)，事實(shí)上，很多銀行由于意識到了風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)對此項(xiàng)業(yè)務(wù)徹底關(guān)閉了大門。