北京土地市場(chǎng)昨日迎來(lái)順義仁和鎮(zhèn)兩宗地塊出讓，經(jīng)過(guò)多輪舉牌，均由北京城建興順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下，合計(jì)成交價(jià)近50億元。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，兩宗地成交樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元／平方米，刷新六環(huán)外最高樓面價(jià)紀(jì)錄，并遠(yuǎn)超當(dāng)前同區(qū)域在售房?jī)r(jià)。

    昨天下午，首先競(jìng)拍的是順義區(qū)仁和鎮(zhèn)SY00-0005-6007、6005地塊，土地總面積118126.86平方米，規(guī)劃建筑面積208824平方米。截至現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，國(guó)土局共收到3次報(bào)價(jià)，吸引了北京城建興順、保利和招商局3家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)數(shù)十輪角逐，北京城建興順以26.475億元、并配建39300平方米限價(jià)房奪得該地。

    另一宗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的是順義區(qū)仁和鎮(zhèn)SY00-0005-6001等地塊，土地總面積139657.35平方米，規(guī)劃建筑面積204355平方米，起始競(jìng)拍價(jià)15.61億元。參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的除了上述三家企業(yè)外，還吸引了陽(yáng)光城和金地旭輝永同昌聯(lián)合體。經(jīng)過(guò)50余輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，北京城建興順最終以23.415億元、并配建75000平方米限價(jià)房將該地塊收入囊中。據(jù)了解，兩宗地塊“限價(jià)商品住房”的銷售限價(jià)均為13500元／平方米。

    “兩宗地塊成交樓面價(jià)分別達(dá)到3.3萬(wàn)元／平方米和3.4萬(wàn)元／平方米，是六環(huán)外樓面價(jià)的歷史最高價(jià)，在順義區(qū)域僅次于此前成交的后沙峪地塊。”據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，順義仁和區(qū)域以前共成交5宗地塊，樓面價(jià)基本在1萬(wàn)元／平方米以內(nèi)，合計(jì)供應(yīng)土地74萬(wàn)平方米，“目前區(qū)域內(nèi)二手房交易較少，新建商品房均價(jià)在2萬(wàn)元／平方米左右。北京六環(huán)價(jià)格預(yù)期進(jìn)入5萬(wàn)+時(shí)代。”

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前今年北京土地市場(chǎng)累計(jì)成交金額已達(dá)到1564.925億元，目前待售還有14宗地塊，起始價(jià)合計(jì)約278億元。

    ■新聞解讀

    樓面價(jià)和房?jī)r(jià)到底什么關(guān)系？

    北京晨報(bào)訊（記者 楊奕）今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高價(jià)地層出不窮，成交樓面價(jià)被不斷刷新。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，商品住宅部分樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元／平方米的地塊已經(jīng)累計(jì)達(dá)到45宗，僅今年成交的便達(dá)到22宗。不斷創(chuàng)新高的樓面價(jià)與房?jī)r(jià)到底什么關(guān)系？高低價(jià)必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)嗎？

    樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，每宗土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積,樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面價(jià)的計(jì)算公式為：樓面價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積×容積率。樓面價(jià)主要與土地價(jià)格和規(guī)劃容積率兩個(gè)指標(biāo)相關(guān)。因此，樓面價(jià)成為未來(lái)商品房售價(jià)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

    樓面價(jià)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，但房?jī)r(jià)成本除了土地成本，還包括前期費(fèi)用、建筑安裝成本、資金成本、營(yíng)銷費(fèi)用、稅金等多項(xiàng)費(fèi)用。此外，未來(lái)商品房的價(jià)格，同樣還取決于市場(chǎng)的需求、供給、地塊、區(qū)域規(guī)劃等。一定程度上，樓面價(jià)并非是房?jī)r(jià)的充要條件。

    “一般來(lái)說(shuō)，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以樓面價(jià)高，基本上意味著房?jī)r(jià)就會(huì)較高�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京晨報(bào)記者采訪時(shí)介紹，如果要打破這層關(guān)系，那么就需要開(kāi)發(fā)商后續(xù)在融資成本降低、稅費(fèi)成本降低、贏利空間壓縮等方面做文章，否則地價(jià)持續(xù)攀升，必然會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。 （記者 楊奕）