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29日晚間,隨著 保利地產(chǎn) 發(fā)布半年業(yè)績(jī)公告,“招保萬(wàn)金”四大典型房企半年報(bào)全部披露。萬(wàn)得資訊數(shù)據(jù)顯示,截至目前,已發(fā)布中報(bào)的房企達(dá)101家,其營(yíng)業(yè)收入總額5228億元,同比上年同期增長(zhǎng)37%。但值得注意的是,雖然營(yíng)業(yè)收入有所增加,但房企資金杠桿也大幅提高,資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%,負(fù)債總額高達(dá)3.74萬(wàn)億元。 業(yè)內(nèi)人士警示,瘋狂搶購(gòu)致地價(jià)高漲,杠桿高企,未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)重重。房企已過(guò)于激進(jìn),一旦未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩,高地價(jià)的壓力將集中爆發(fā)。 瘋狂 銷(xiāo)售猛增創(chuàng)紀(jì)錄 2016年上半年,房企銷(xiāo)售收入創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2016年前7個(gè)月,30家上市房企銷(xiāo)售額合計(jì)1.33萬(wàn)億元,同比大漲72.2%,刷新歷史最高紀(jì)錄。 其中, 新城控股 、旭輝地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、碧桂園、首開(kāi)地產(chǎn)、中國(guó)金茂前7月銷(xiāo)售額同比增幅超過(guò)100%。新城同比增長(zhǎng)142%,完成年度目標(biāo)84%,景瑞同比增長(zhǎng)149%,完成年度目標(biāo)79%,碧桂園同比增長(zhǎng)143%,完成目標(biāo)68%,旭輝同比增長(zhǎng)174%,完成目標(biāo)74%,首開(kāi)則是同比增長(zhǎng)164%,完成年度目標(biāo)116%。 而銷(xiāo)售額超過(guò)1000億元房企有4家,分別為萬(wàn)科、恒大、碧桂園和保利地產(chǎn),銷(xiāo)售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。在此背景下,恒大將其年度銷(xiāo)售目標(biāo)由此前的2000億元上調(diào)至3000億元。 此外,在600億元至800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)陣營(yíng)里,融創(chuàng)中國(guó)、 金地集團(tuán) 和龍湖地產(chǎn)前7個(gè)月銷(xiāo)售額同比增幅均超過(guò)80%。 事實(shí)上,在高速增長(zhǎng)的銷(xiāo)售下,存貨周轉(zhuǎn)率也大幅提升。數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年房企存貨周轉(zhuǎn)率平均0.76次,其2015年同期僅為0.18次。 但值得注意的是,雖然銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng),但房企的利潤(rùn)卻不盡如人意。以“招保萬(wàn)金”四大房企為例,銷(xiāo)售額高達(dá)近2000億元的萬(wàn)科,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)53.5億元,保利利潤(rùn)49.6億元,招商38.52億元,金地歸屬母公司的凈利潤(rùn)為7.78億元。 在此背景下,萬(wàn)得資訊數(shù)據(jù)顯示,已發(fā)布半年報(bào)的101家房企,2016年上半年?duì)I業(yè)收入5228億元,較2015年同期大幅增長(zhǎng)37%,利潤(rùn)總額680億元,較2015年同期的522億元大幅增長(zhǎng)30%。但其凈利潤(rùn)僅為484億元。 分化 優(yōu)勝劣汰更明顯 值得注意的是,在一些房企業(yè)績(jī)大幅增加的同時(shí),也有部分房企仍面臨著虧損局面。 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬表示,受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,房企面臨去庫(kù)存壓力,優(yōu)勝劣汰機(jī)制愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升,百?gòu)?qiáng)房企賣(mài)了全國(guó)近一半的房子,各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額集中度均出現(xiàn)大幅提升,百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額集中度已接近50%。 據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),在已發(fā)布中報(bào)的101家房企中,有19家房企凈利潤(rùn)仍為負(fù)。這意味著,在整體市場(chǎng)向好的背景下,仍有超18%的房企處于虧損狀態(tài)。 其中, 渝開(kāi)發(fā) 、 綠景控股 等10家房企虧損超過(guò)千萬(wàn)元,3家虧損超億元,1家超過(guò)10億元。分別是 沙河股份 虧損1036萬(wàn)元, 天房發(fā)展 虧損1553萬(wàn)元, 榮豐控股 虧損2180萬(wàn)元,渝開(kāi)發(fā)、綠景控股、 中國(guó)高科 分別虧損2278萬(wàn)元、2291萬(wàn)元、2358萬(wàn)元,海航創(chuàng)新、新光圓成、 天地源 、 京漢股份 分別虧損2645萬(wàn)元、3879萬(wàn)元、5994萬(wàn)元與7703萬(wàn)元。而 陽(yáng)光股份 、 云南城投 、 天津松江 虧損上億元,分別為1.13億元、3.6億元、5.21億元, 嘉凱城 虧損高達(dá)10.67億元。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從預(yù)增與預(yù)虧的房企數(shù)據(jù)看,上半年不同凈利潤(rùn)規(guī)模層級(jí)的房企數(shù)量保持不變,但平均增速明顯分化。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下,凈利潤(rùn)規(guī)模超過(guò)100億元的房企均值為209.67億元,同比增長(zhǎng)率均值為18.47%;一部分凈利潤(rùn)規(guī)模在10億元至50億元區(qū)間的中型房企,在本輪市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖中獲益匪淺,該區(qū)間房企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值達(dá)11.92%,其中部分企業(yè)凈利潤(rùn)增速甚至達(dá)60%至90%;而凈利潤(rùn)規(guī)模在50億元至100億元區(qū)間的房企均值為75.71億元,同比增長(zhǎng)0.70%,該區(qū)間房企受市場(chǎng)布局或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一影響,凈利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢。 “房企業(yè)績(jī)分化的主要原因來(lái)自于其布局的差異。” 國(guó)信證券 房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示,居民住房需求三五年內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定,目前銷(xiāo)售高增長(zhǎng)意味著對(duì)未來(lái)需求的透支;由于我國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn),一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買(mǎi)房,二線一般不會(huì)去三線買(mǎi)房,目前二線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上,三、四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,且供給層面今年庫(kù)存面積不會(huì)有明顯下降,這意味著未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加艱難。 萬(wàn)科半年報(bào)中也指出,上半年城市間仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化。主要城市新房銷(xiāo)售面積大幅上升,而供應(yīng)增長(zhǎng)有限,商品住房庫(kù)存量快速下降。但此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的城市,庫(kù)存壓力仍然較大,情況并沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。 風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債高企引擔(dān)憂 2016年,在銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)的背景下,房企加速囤地。截至8月24日,年內(nèi)搶地最積極的14家房企拿地超過(guò)200億,合計(jì)拿地為4093億,整體看,相比2015年同期的1864億上漲了120%。 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元,較去年同期的73.13億元,大幅增長(zhǎng)554%。綠地拿地總額348億元,較去年同期也增長(zhǎng)55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況,拿地總額達(dá)到345億元。此外,碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利拿地資金也紛紛超過(guò)300億元。 而在房企激進(jìn)拿地的背后,地方土地收入也大幅增加。全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市出現(xiàn)了賣(mài)地面積未漲,土地成交額卻爆發(fā)的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至8月22日,50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬(wàn)平方米,相比2015年同期的69461萬(wàn)平方米基本持平。但土地出讓金則出現(xiàn)了爆發(fā),截至當(dāng)日,50大城市土地出讓金累計(jì)達(dá)到了1.39萬(wàn)億元,相比2015年同期的9342.8億元,上漲幅度達(dá)到了49.22%。 對(duì)此,中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,資產(chǎn)荒的背景下,資金大量流入房地產(chǎn),而在資金的支持下,房企加大杠桿使用力度。 實(shí)際上,房企資產(chǎn)負(fù)債率大幅提升。例如嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)93.55%,較上年84.64%大幅提高8.91個(gè)百分點(diǎn)。天津松江資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)90%,較上年增長(zhǎng)6.6個(gè)百分點(diǎn)。此外,包括萬(wàn)科、 華夏幸福 等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%以上。 從凈資產(chǎn)負(fù)債率也就是產(chǎn)權(quán)比率來(lái)看,房企數(shù)據(jù)更是高得驚人。 魯商置業(yè) 、嘉凱城凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)1400%。 廣發(fā)證券 分析師樂(lè)嘉棟表示,從整個(gè)上半年情況來(lái)看,貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松,而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。 “但進(jìn)入下半年,成交端的逐步下滑,會(huì)抑制房企的開(kāi)發(fā)投資,房企的融資活動(dòng)或?qū)⒅鸩浇禍!睒?lè)嘉棟認(rèn)為,未來(lái)房企將面臨的風(fēng)險(xiǎn)一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來(lái)資金緊縮,另一方面則是當(dāng)前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高,開(kāi)發(fā)商未來(lái)回款將受流動(dòng)性影響較大。 同時(shí),政府監(jiān)管也在收緊。最新數(shù)據(jù)顯示,截至目前,8月份武漢已經(jīng)有22家房企因?yàn)檫`規(guī)銷(xiāo)售被房管局扣分,列入不良信用記錄。 張大偉也指出,房企已過(guò)于激進(jìn),一旦未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅放緩,資金壓力將集中爆發(fā)。例如融創(chuàng)478.69億元拿地總額已占其銷(xiāo)售總額81%,而融信方面,其拿地總額345.39億元,更是其銷(xiāo)售額132.2億元的261.3%。 |
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